不動産売却ー相続の記事一覧｜京王線・八王子の不動産情報ブログ｜センチュリー21HIDAMARI HOUSE

終活として意思能力があるうちに相続準備すべきこと

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、生前に相続準備として検討すべき注意点についてご案内させて頂きます。

【総括】

・終活にあたり、意思能力がしっかりしているうちに準備すべきことがあるため、以下の3点を注意しながら早目の対応をしておきましょう

【概要】

スムーズな相続手続きのために生前に親としてすべきこと3点についてご案内させて頂きます。

①    遺言書の作成

②    任意後見人の選定

③    死後事務委任

①    については、書式の不備に伴うトラブルを避けるため、以前のブログ記事でも記載しましたが、法務局の活用や公証人役場で作成する公正証書を利用し、トラブルを回避しましょう。

②    については認知症になった場合に備え、意思能力があるうちに指定しておいて、代わりにしてほしいことを取り決めておく制度。裁判所で後見人を選出する法定後見人制度に比べ財産の使用用途への制限や毎月かかる後見人への支払い等懸念材料が回避しやすく、積極的に任意後見制度を利用してみましょう

③    については葬儀や解約手続き、行政手続きなど煩雑する死後の手続きを依頼しておくものです。面倒であれば代行する法人も存在しているため思いきって第三者に依頼するのも手です。

以上の点を踏まえ、トラブルの少ない準備を心がけましょう。

ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

限定承認のメリットや注意点について

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、相続時の手続きの際検討される限定承認のメリットや注意点についてご案内させて頂きます。

【総括】

・相続開始より3か月以内に資産と負債の状況を正確に把握できない場合限定承認を選択するケースが発生します。

・限定承認の手続きを進めるにあたり4つの注意点を検討して進めるようにしましょう。

【概要】

明治安田総合研究所が2019年に実施した調査では、親の預貯金の状況を「把握していない」とした人の割合は50代後半の男性と女性でそれぞれ6割前後を占めていたそうです。

実際、手続きが開始された際、「借金」の有無について把握できず不安になる方も多いようです。

相続の開始（被相続人の死亡を知った時）より3か月以内に「限定承認」「相続放棄」の手続きをしなければ単純相続したものとみなされるため、財産の状況を把握するためにかけられる時間はあまり多くない場合もあります。

その為全てを把握できたか不安がある場合、「限定承認」を選択する方法も考えられます。

その際の注意点として

①    相続人全員で家庭裁判所に申し立てをする必要がある

②    裁判手続きは官報公告、債務の清算といった手続きを取るため、手間や時間がかかりやすい

③    一連の手続きが発生するまで故人の財産に一切手を触れない

④    税負担が発生する可能性も検討

以上の点に注意が必要とされています

①    については、申述書の他、被相続人の戸籍謄本や財産目録、相続人全員の戸籍謄本が必要です

②    については半年から1年かかることもあり、通常の手続きより時間がかかる認識が必要

③    については一部でも処分すると単純承認したものとみなされ、限定承認の手続きを進められなくなります

④    については、被相続人から相続人に時価で財産を売却したという処理をする為（みなし譲渡所得）、所得税の対象となります。また、税額は故人の遺産から支払うことになるため「準確定申告」という手続きが必要となります。

以上の点を踏まえ、「限定承認」という手続きをお進め頂ければ良いでしょう。

ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

相続時の基礎的知識と注意点について

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、相続時の基礎的知識と手続きについてご案内させて頂きます。

【総括】

相続開始時は相続税の申告が必要かどうかまず確認することから始めましょう

【概要】

相続手続き時において、まず相続税の申告が必要か不要かを最初に確認しましょう

具体的な手続きとして

①    相続人を確認

②    基礎控除の計算

③    財産評価を算出し保有財産の合計を確認

④    相続税額と申告の有無を確認

①    について

実際の相続人を確認します

②    について

3000万円＋600万円×法定相続人の数＝基礎控除額

③    について

不動産

預金・株式等

負債（借入等）

より正味財産額を把握します

④    について

正味財産－基礎控除＝課税遺産対象額

となり課税遺産対象額が残れば相続税の申告が必要となります

ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

NISAやiDeCoの相続手続きについてお調べの方にお役立ち情報です

 

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、NISAやiDeCoの相続時の手続きについてご案内させて頂きます。

【総括】

ＮＩＳＡの運用資産の相続の計算には複数の選択があり、最適なものを考慮しましょう

ＮＩＳＡ口座から移管後の売却益については課税対象となるため、注意しましょう

iＤeＣoは処分の時期により税の取扱いが変わる為、生前から家族に存在を伝えておきましょう

【概要】

2024年1月よりNISAの非課税枠が大幅に拡大し、非課税期限が無期限となるため、高齢期に一定の資産を投資信託などで運用する方が増えると予想されております。

今回は、NISA等で運用された資産の相続手続きの注意点についてご案内させて頂きます

まず、口座のある金融機関に連絡すること。不明な場合は上場株式や上場投資信託（ETF）なら証券保管振替機構（ほふり）で照会も可能です

次に亡くなった日の残高証明書の発行を依頼します

最終的な上場株式・上場投信の評価額の計算方法は

①    死亡日の終値

②    死亡月の終値平均

③    死亡前月の終値平均

④    死亡前々月の終値平均

の最も低い価格を適用できるため、①で課税対象となりそうな場合は②③④を調べましょう

そして、相続の按分等が決まったら金融機関に移管の依頼をします。注意点として被相続人のＮＩＳＡ口座から相続人のＮＩＳＡ口座への移管は出来ません。

注意点として、ＮＩＳＡ口座からの移管後に売却した場合、利益が出れば所得税と住民税の課税対象となります。損失が出た場合は課税されません。

次にiＤeＣoについてですが,「死亡一時金」として現金で一括で支払われます。

「みなし相続財産」として法定相続人一人につき500万円まで非課税となります。

注意点として相続人の金融機関への請求時期によって税の取扱いが変わります

①    死後3年以内ならみなし相続財産となります

②    3年超～5年以内は相続人の一時所得となり課税対象となります

③    5年超は相続財産として遺産分割協議の対象となります

iＤeＣoについては請求する時期が大切となるため、生前に家族などに伝えておくことが大事になります

ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

相続税対策としてマンション購入をされた方にお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、相続税対策としてマンション購入をされた方に相続税の新計算式についてご案内させて頂きます。

【総括】

｛築年数×（－0.033）｝＋｛総階数指数×0.239＋所在階×0.018｝＋｛敷地持ち分狭小度×（－1.195）｝＋3.220

＝計算の結果が1.67を超えると新ルールで評価（現在の評価額×計算の結果×0.6）

【概要】

2024年1月からマンションの相続税の計算方法が変わる見通しです

背景には市場価格と相続税の評価額との乖離が看過できないほど広がったことによるようです。

今まではマンション価格の高騰に比べ戸建価格の上昇が緩やかであったため、マンションの方が評価額と市場価格の乖離が大きくなり、マンションの約65％は評価額が市場価格の半分以下であったようです。

その為節税対策でマンションを購入する人が増え、その結果価格が高騰するといった状況になっておりました

今回のルール改正のポイントとなる指標3点

１，   築年数

２，  階数

３，  面積

築年数は老朽化する程マイナスの係数をかけることで評価が下がります

階数は総階数と所在階の高さで評価増となるため、低層階の方が影響が少ないです

面積は敷地の持ち分と自室面積のバランスを見て調整されるため、狭いマンション程影響が少ないです

傾向として築年数の古いマンションは影響を受けにくい

　　　　　　　低層階は影響を受けにくい

　　　　　　　狭い土地、狭い自室面積は影響を受けにくい

となり、それ以外のマンションでは場合によっては1.5～2倍の評価増にもなるようです

1月の運用時点で国税庁が簡単に評価額を知ることが出来る計算機の様なツールを用意する予定の為、既に購入した方、これから購入する方も計算してみることをお勧めします

ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

相続税対策として不動産をご検討の方にお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、相続税対策として不動産購入を検討している方にお役立ち情報です。

【総括】

最近増えてきた不動産小口化商品は、節税効果のある、相続トラブルを回避しやすい商品として利用できそうです

抱えているリスクと得られるメリットを比較して検討してみてはいかがでしょうか

【概要】

現金で相続をするより不動産で相続をした方が課税評価額を下げる効果が高く、相続税の節税に役立つと言われております。

しかしながら昨今の不動産価格の高騰により都心部の不動産価格が上昇し、手が届きにくい状況です。富裕層の方であれば高額のタワーマンションを購入したり、所有する土地で賃貸マンションを経営する等して節税対策を取ることが可能ですが、なかなか難しい状況の様です。

郊外の物件に手を広げれば価格を抑えることが出来るものの人口減少期にある今日にあって賃貸に回した場合の利回りの確保や、メンテナンスなどの経費、税金など諸費用に加え、資産価値下落リスクも高くなりやすく、難しい状況です。

そこで、今回は国土交通省が所轄する不動産特定共同事業法で任意組合型とされる不動産小口化商品など不動産小口化商品を簡単にご案内させて頂きます。

まず、1口100万程度からの購入が可能で、数千万円の物件を1つ購入するよりも、口数で購入することで相続時のトラブルを回避しやすくなります。

また、任意組合型はREITに比べ購入価格は高くなるものの相続税の評価額は時価より低くできるため（通常時価の60％位）、より節税対策に向いた商品と言えそうです（REITは時価が評価額）。

商品としては利回りが2～3％程度が多く、高い利回りを望む商品ではないようです。

また、運用期間の途中で換金したり、事業者が運用期間終了時に売却した場合、相対取引となり、交渉によっては元本割れの可能性もあります（節税効果との比較が大切）

賃料収入等の分配金は不動産所得となるため、管理費や水道光熱費などで損金が出た場合は、給与所得と損益通算できない。

収益物件を直接購入することよりも管理等の手間がなく、相続税の節税効果の高い小口化不動産は、相続時のトラブルも回避しやすく検討しても良いかもしれません。

以上の商品の特徴を参考に最適な方法を選択してみてはいかがでしょうか。

ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

相続対策として生命保険のおすすめの利用方法についてお調べの方にお役立ち情報です

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今回は、相続対策として生命保険のおすすめの利用法について概要をご案内させて頂きます。

【総括】

一時払い終身保険・生前贈与機能付き保険・生命保険信託の保険商品の特徴をよく理解して最適な相続を検討してみましょう

【概要】

一般的に相続対策として生命保険を利用する方がメリットを感じられる部分に

相続税の負担を少なくする

納税資金の確保

相続人同士のトラブルを少なくする

の3点があります

【一時払い終身保険】

死亡保険金には非課税枠「法定相続人の人数×500万円」があり、その分だけ相続税の負担を減らします

また5営業日程度で現金で受け取ることが出来る為、税金や葬儀費用の支払いに充当可能

保険金は受取人固有の財産となるため、遺産分割協議の対象外となり、代償金の資金として転用可能

【生前贈与機能付き保険】

円やドル等指定した通貨で年に1度保険資産から生存給付金を支払う保険。子が受け取れば生前贈与にあたる。

通常の生前贈与より手続きが簡単で贈与契約書等の作成も不要。振り込む手間も省ける。

給付金は定期贈与に当たらないが、相続時24年以降は7年間相続財産に加算されるため注意が必要

孫など相続人以外への贈与であれば相続財産の加算対象外となる

【生命保険信託】

死亡保険金を信託銀行が管理し、相続人である子らに分割で渡す。

多額のお金を一度に受け取って使いすぎることなどを防ぎ、子に障害があったり、高齢であるなどお金の管理に不安がある家族に対する利用が多い

管理に関し手数料が必要となるため、予めその点の考慮も必要

以上の商品の特徴を参考に最適な方法を選択してみてはいかがでしょうか。

ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

遺産分割協議時の寄与分についてお調べの方にお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、遺産分割協議時に問題となる事がある寄与分についてご案内させて頂きます。

【総括】

以下の5つのポイントが遺産分割時の寄与分を考慮する際の検討事項です。
記録として保存したり、贈与の日時や額がはっきりと証明できるような書類をきちんと保管し、トラブルを避けましょう。

【概要】

相続の発生時かつ遺言書が無い時に、話し合いで分け方を決めますが、法定相続で分割できない事情があって争いが生じる事もあるようです。

被相続人の財産管理や介護、労役の提供で被相続人の財産の維持・増加に大きく貢献した相続人に対して貢献分を反映させる考えとして「寄与分」というものがございます。

寄与分計算時のポイント5点

①    家業従事

被相続人の事業に無償で従事したことに対するもの。本来受け取れた給与額で計算。

②    療養看護・介護

介護保険の介護報酬基準額が参考指標。

日当×介護日数×裁量的割合（０．５や０．７）＝寄与分

無償で一定期間継続していたことが必要で一時的な手伝いなどは認められない場合が多いので注意

③    扶養

継続して仕送りなどをしていた場合の仕送り額

④    財産管理

管理費用の支出を抑えていると認められる無償の管理行為や不動産売却などの代行で第三者に委託する場合に本来要した報酬額などを寄与分として認められることが多い

⑤    財産提供

老人ホームの費用や借金の肩代わりなどをした際の拠出額

寄与分を考慮した場合の相続財産の計算方法

相続財産総額から寄与分を除いた残額に対して法定相続で分ける点に注意

①    寄与分を受け取ることが出来る人

（財産総額－寄与分）×法定相続分＋寄与分＝相続分

②    寄与分を受け取ることが出来ない人

（財産総額－寄与分）×法定相続分＝相続分

以上のように、最後は全て証拠などに基づく再計算となりそうですので、看護や家業従事等目に見えない貢献については記録に残し、日数など説明がしやすくすること、現金などの直接的な寄与分については拠出金の日時や金額が証明できる書類の控等無くさずに保管しておくことも必要だと思われます。

以上の注意点に気をつけてトラブルを避けましょう。

ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

タワーマンション節税についてお調べの方にお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、タワーマンション節税についてご検討の方に2024年1月から施工される法改正についてご案内させて頂きます。

【総括】

タワーマンションの相続による節税効果は2024年1月の法改正より和らぎますが、現預金での相続に比べれば節税効果が高く、引続き相続対策として検討され続けそうです。

【概要】

タワーマンションの節税について最高裁で判決が出たことを受け、2024年1月よりタワーマンションの相続税評価額を見直すこととなりました

具体的には「実勢価格の6割」以上に引き上げる事となります。現在が4割程度であり、過度な節税に歯止めをかけ、不公正を是正することが目的です

これにより評価額が実勢価格の平均6割となった戸建とそろえられることとなりました

同時に相続により譲り受けた不動産の売却に係る譲渡所得の3000万円の控除が2023年度末で終わる予定であったものが4年延長されました。

今回の改正があったとしても、本来の目的である節税の効果は現預金での相続より高く、その点でタワーマンション節税はこれからも富裕層の節税対策としては検討され続けるでしょう

ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

遺言書作成時の注意点についてお調べの方にお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、遺言の手続きの一つである遺言書の作成時の注意点ついてご案内させて頂きます。

【総括】

遺言書は3つの方法を検討し、最適な方法を。

遺留分や寄与分、特別受益を配慮しないともめ事の原因となりやすく、十分配慮しましょう

【概要】

家族関係が複雑な人や、不動産など簡単に分けられない財産が多い人は遺言書を作った方がいいと言われております

作成の注意点

①    遺留分に配慮

最低限の取り分を保障するもので法定相続分の2分の1

遺留分を請求された場合現金で支払う必要があるため注意

②    自筆証書遺言の注意点

自己流になりがちの為、内容や形式に問題が生じ無効になるリスクがある

家庭裁判所で裁判官が立ち会う「検認」手続き前の開封は無効

全ての財産等を記載していない可能性を避けるため「記載のない財産は全て○○が相続する」などと書いたほうが面倒を少なくできる

③    公正証書遺言について

公証人が作成するため形式的な不備は避けられる

手数料を要する（5000万円超から1億円以下は34,000円）。財産の額によって変化

④    自筆証書遺言書保管制度を利用

必要書類を備え1通3,900円を支払い、法務局で保管してもらう制度。遺言書保管官が外形的にチェックしてくれるため不備は避けられ、裁判所の検認も不要になる

⑤    寄与分について配慮

寄与分とは被相続人の財産の維持や増加に貢献したり、介護を引き受けた相続人が他の相続人より多く分けてもらえる制度

寄与分に配慮しない遺言書はもめ事の原因となりやすく配慮が必要

⑥    特別受益について配慮

特別受益とは生前に受けた贈与などの利益のこと。利益を受けていない人から不満が高くもめ事の原因となりやすい為、配慮が必要

以上を踏まえ適切な方法を検討し、安心できる相続を目指しましょう。

ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。