2023年04月の記事一覧｜京王線・八王子の不動産情報ブログ｜センチュリー21HIDAMARI HOUSE

中古住宅購入時の注意点についてお悩みの方にお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、中古住宅購入時の注意点についてお調べの方に火災保険に関するご案内です。

【総括】

築年数による料率格差が拡大し、新築時と築30年のマンションで5割増しの状況も。

管理組合で加入する火災保険が高くて加入できない事態に陥るマンションも増加。

住宅ローンで手一杯とお考えの方は築浅の物件や新築物件を再検討した方が良いかも。

【概要】

昨今の大規模自然災害を受けて、損害保険大手4社（東京海上日動火災保険・損害保険ジャパン・三井住友海上火災保険・あいおいニッセイ同和損害保険）が13年連続で赤字となる模様。
各損害保険会社は収支を正常化するため、火災保険を上げざるを得ない状況が続いています。

保険料は、過去20年で4割増加することに。

ちょっと考えると自然災害の被害がとてつもなく大きいことが分かります。

それだけでは補えないため、築年数による料率格差も拡大し続け、古くなればなるほど保険料が上がる仕組みになり、
築25年ぐらいまでは上がり続ける保険会社も。

以前と比べると新築時の火災保険に比べ築30年のマンションで5割増加といった事態も。

一戸建てについては個々人の問題となりますが、マンション全体で保険料が払えず漏水保険に加入できないマンションも増加してきている様です。

今まで以上に温暖化が進めば自然災害が増加することは避けられないでしょうから、備えとなる火災保険に加入しない選択は避けた方が良いと思いますが、
少しでも負担を減らしたい場合は、周辺の築浅物件や新築物件を再検討するのも手かもしれません。

 
何かご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

住宅ローンの金利が今後上昇するか心配で固定金利にすべきかお悩みの方へお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、住宅ローンの金利が今後上昇するか不安で固定金利にすべきかお悩みの方へご案内です

【総括】

今の段階で固定金利を選択してメリットが得られる程急激な金利上昇は見込みにくい

ゼロ金利政策を解除するタイミングが新規購入者への金利上昇のシグナルになるため、金利低下の恩恵を受けられるのは今年度一杯の可能性も。

メリットデメリットをよく考えてご判断下さい。

【概要】

住宅ローンの変動金利に影響を及ぼす可能性が高いのは短期の政策金利の上昇です。

その為にはまず、マイナスの金利政策が終わり、ゼロ金利政策の解除が行われます。

しかし短期政策金利の上昇は早期に動けないと思われている様です。

それは経済活動の活発化を経ないまま金利を上昇させることに理解が得られないと考えられているからです。

仮にゼロ金利政策を解除したとしても大幅な上昇はないと言われています。

マイナス金利の解除が行われた場合、直ちに既存の借入者に対する住宅ローンの金利を上昇させる銀行は少ないと言われております。

注意を要するのは新規に借り入れを行う人の金利が上昇する可能性が高いということです。

今年中にゼロ金利政策を解除する可能性は少ないとはいえ、2024年になると専門家の過半が解除されると予想されておられるようですので、今の段階で固定金利を選択するメリットは少ないかもしれません。

しかし、金利低下の恩恵を最大限享受したい場合はゼロ金利政策を解除するタイミングまでが期限と考えた方が良さそうです。

そう遠くない将来にゼロ金利政策を解除するだろうとは思われていますので、新規で購入をご検討の方はタイミングをご判断されるのが良いのでは。

2023年度住宅ローン控除（減税）の所得控除や条件についてお悩みの方へお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、住宅ローン控除（減税）の所得控除や条件（いつまで等）お悩みの方へ

2023年度住宅ローン控除の内容についてまとめてみました。

【総括】

2000万円超のお住まいをご検討の方、新築物件を検討するとより多くの控除を受けられ、支払い負担を減らすことも！

3000万円超のお住まいをご検討の方、省エネ性能評価取得の有無をチェックしてみましょう。控除額の増額・住み心地・エネルギーコスト低減も良くなると思います！

4000万円超のお住まいをご検討の方、中古住宅をご検討の方、ペアローンを検討するとより多くの控除を受けることが可能かも（住宅ローン控除額は一人当たりの上限額）。

メリットデメリットを考えてより良い選択を心がけましょう！

【全体像】

控除率は一律０．７％です

所得金額は2000万円以下となります。

新築のみ2023年中に確認申請取得で40平米から対象に。それ以外は５０平米から

【種別ごと詳細】

【新築住宅】…控除期間13年

2023年まで

長期優良住宅・低炭素住宅認定…借入上限5000万円まで対象

ＺＥＨ水準住宅…4500万円まで

省エネ基準適合住宅…4000万円まで

その他…3000万円

※3000万円超のお住まいをご検討の方は住宅の省エネ性能が購入ポイントになる場合があるため要チェックです！

【参考】2024年～2025年購入の場合

長期優良住宅・低炭素住宅認定…借入上限4500万円まで対象（▲500万円）

ＺＥＨ水準住宅…3500万円（▲1000万円）

省エネ基準適合住宅…3000万円（▲1000万円）

その他…0万円（2023年中に確認申請取得物件は2000万円）（▲3000万円）

※省エネ性能の評価を受けていないお住まいが住宅ローン減税対象外に！！

　→省エネ性能の評価を受ける費用、性能向上費用で住宅価格は上昇傾向続く？

【中古住宅】…控除期間10年（新築より3年短い！）

1982年以降に建築された住宅が対象

長期優良・ＺＥＨ水準・省エネ基準適合…3000万円（新築より▲1000～▲2000万）

その他…2000万円（新築より▲1000万円）

※中古のお住まいで性能評価を受けているお住まいはかなり希少性が高いため、ほぼ2000万円が上限になりそうです

相続時精算課税制度のメリットデメリットについてお悩みの方へ

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、相続時精算課税制度についてのメリットデメリットについてお悩みの方へ
相続税の計算に大きな影響がある「相続時精算課税制度」法改正概要についてご案内させて頂きます。

令和5年度の税制改正により2024年1月1日以降の相続時精算課税制度について運用が改正されることとなりました。
あらためて相続時精算課税制度についてまとめ、違いを確認いたします。

【贈与について】
財産の贈与が行われた場合、その翌年の3月15日までに贈与税の申告をする必要があります。
贈与税の課税には「暦年課税(毎年110万円までは申告不要・贈与税がかからない)」と
「相続時精算課税」の2種類があり、一定の要件に該当する場合は相続時精算課税を選択できます。

【相続時精算課税制度について】
相続時精算課税を選択した場合、まず贈与時に贈与税を納めます。

贈与者が亡くなった際には、贈与財産を含めて相続税を計算し、
この相続税といったん支払っていた贈与税との差額を支払う（もしくは還付を受ける）ことになります。

相続時精算課税を選択して支払った贈与税は、言い換えれば相続税の仮払いのようなものです。

※今回、この部分に改正が行われました。詳細は後程。

【制度の対象者】

18歳以上の子どもが60歳以上の親・祖父母からの財産を取得した場合に認められる特例です。

【非課税枠】

・2500万円までは贈与税なしで贈与が可能、2500万円を超える部分に20％の贈与税が課されます。

・贈与財産の種類、金額、回数、年数に制限はありません。つまり、現預金でも、車などの動産や不動産でも構わない、ということになります。

【メリット】

・一度に多額の贈与ができる。2500万円までは非課税。超えたら一律20％

・早期に多額の財産を移行できる。但し、相続税に加算されるため、納税が必要だと予測される場合は、納税できる金額を予め準備しておくことが必要。

・収益物件の贈与なら贈与後の収益は受贈者のものとなるため、相続額の上乗せを抑えることが可能

【デメリット】

・いったん相続時精算課税を選択したら暦年課税に戻せない

・金額に関わらず贈与税の申告が必要（非課税の範囲でも）

・相続時に小規模宅地等の特例が受けられない

・贈与財産を物納できない

・不動産の贈与の場合移転コストが相続より大きい

※相続だと登録免許税は0.4％、贈与では登録免許税が2.0％、別途不動産取得税も必要

【今回の改正点】

・110万円の非課税枠を新設（この110万円は相続財産に組み込まなくても良い）

・年間110万円までの贈与であれば申告不要（非課税枠の範囲内）。今まで極端な話1万円でも申告が必要であったことを考えると大変使い勝手が良くなりました。

【注意点】

・小規模宅地等の特例との比較を忘れずに。小規模宅地等の特例が有利なら利用しない。

・住宅取得資金を贈与するよりは、贈与者が家を建てて、その家を贈与した方が、節税効果が高い。

・贈与の時期と家の竣工時期を確認すること。一般的に贈与した年の翌年3月15日までに

　家の引き渡しを受ける必要があり、引き渡しを受けられない場合、贈与税が加算されます。そのため、贈与するタイミングを間違えないことが大切です。

・孫への贈与は場合により相続税2割加算の対象になります。孫は相続人にならないため。

【まとめ】

2024年以降は相続時精算課税制度を利用することで節税できる範囲が広がります。

別のブログで記載しましたが暦年課税も運用の仕方を間違えると大きく課税されてしまうため、相続時精算課税制度を検討して不動産などの贈与を検討するのも一つの方法です。

複雑で良く分からないと感じた方、一度ご相談ください。

多額の相続財産を保有され養子を検討の方へ相続時の基礎控除についてお役立ち情報です
 

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、養子がいる場合の相続時の基礎控除についてお悩みの方へ
「養子がいる場合の基礎控除の考え方」についてご案内させて頂きます。

【結論】

・基礎控除だけでは相続税がかかる可能性のある方は、必ず生存中に養子縁組のご検討を！
・実子がいる場合、基礎控除で算入できる養子の人数は1名（実際の相続では全ての養子が相続対象）

・実子がいない場合、基礎控除で算入できる養子の人数は2名（実際の相続では全ての養子が相続対象）

・法定相続人を増やした方が相続税の納税額を抑えられる方は検討しても良い場合があります。

【養子について】

・本来親子関係のない人と、法律上において親子関係を生じさせる養子縁組の手続きを行い、養子となります。

・「普通養子縁組」と「特別養子縁組」があり

　「普通養子縁組」では義父・義母の相続権と実父・実母の相続権を取得しています

　「特別養子縁組」では義父・義母の相続権を取得しますが、実父・実母の相続権が無くなります。

・その為「普通養子縁組」が一般的

【基礎控除の計算について】

・父死亡　妻・子供2名・孫2名・相続財産が5000万円の場合

①   何もしない場合の計算方法

3000万円＋（600万円×3名（妻・子供2名））＝4800万円

5000－4800＝200万円　の財産について相続税を支払う必要があります。

②   孫2名を普通養子縁組に生前していた場合（死亡後は出来ません）

3000万円＋（600万円×4名（妻・子供2名・養子1名のみ算入可））＝5400万円

5000－5400万円＝0万円　となり相続税の納税は不要となります。

　　　※子供がいる場合の養子の基礎控除人数の算入は1名まで

　　　※特別養子縁組を行うと孫の実父や実母が亡くなった時の相続が出来なくなるので注意

　　　※相続財産の法定相続割合は妻1/2、子供2名と養子2名で1/2(1人当たり1/8)

理解が出来れば比較的簡単に控除額が計算できます。

分かりにくい点があったと思われる方は一度ご相談してみてください。

京王線・横浜線沿線の八王子市・日野市在住で相続時の相続税の計算方法についてお調べの方

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

相続時の相続税の計算方法についてお調べの方にお役立ち情報です。
今回は、「小規模宅地等の特例」についてご案内させて頂きます。

【小規模宅地等の特例とは】

・相続税を支払うために自宅を売らなければならない、事業を辞めなければならず生活費が入らない。こういった事態にならないよう、配偶者や同居親族・自宅を所有しない子供のために居住用宅地及び事業用宅地の相続税評価を大幅に減額する制度。中・大規模でも、限度面積以上の宅地でも、その一部に限度面積まで適用ができます。

【特例の種類】

・利用状況などにより「居住用」「事業用」の宅地に分類

・限度面積は200平米から400平米まで

・減額割合は50％減から80％減まで

・複数の特例を適用する場合の限度面積は複雑な計算があるため最後に説明します。

1     特定居住用宅地等（限度面積330平米まで80％減）

2     特定事業用宅地等（限度面積400平米まで80％減）

3     特定同族会社事業用宅地等（限度面積400平米まで80％減）

4     貸付事業用宅地等（限度面積200平米まで50％減）

【適用要件（共通事項）】

・個人（親族のみ）が相続または遺贈により取得した宅地であること。

・相続税の申告期限（10ヶ月）までに取得者が確定していること。

・相続税の申告期限（10ヶ月）までに相続税の申告をすること。

・小規模宅地等の特例を受けることができる人全員の同意があること。

【期限までに取得者が決められない場合の対処方法】
・申告期限までに取得者が決まらない場合、小規模宅地等の特例は受けられません。

・申告期限までに「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付して相続税の申告書を提出し、いったんは特例を受けずに申告・納税をします。

・将来に取得者が決まった段階で「更正の請求」を、取得者が確定した日から4ヶ月以内に行うことで小規模宅地などの特例を受けた場合の税金より多く支払った分の還付を受けます。

【各要件詳細】

１，特定居住用宅地（被相続人の自宅）の要件

・以下のいずれかに該当すること

１）   取得者が「配偶者」。

２）   取得者が「同居親族」で、申告期限まで居住し、かつ所有していること。

３）   被相続人に配偶者が無く、かつ相続人と同居をしていない自宅で、取得者が3年以内に「持家」に居住しておらず、かつ申告期限まで所有していること。

なお「持家」には、取得者の配偶者の所有、3親等内の親族が所有、同族会社が所有、取得者が過去（3年超であっても）に所有していた家屋、が含まれます。

２，特定居住用宅地等（被相続人の生計一親族の自宅）の要件

・生計一親族の自宅で、以下のいずれかに該当すれば適用が可能。

1)   取得者が「配偶者」。

2)  取得者が「生計一親族」で、申告期限まで居住し、かつ所有していること。

３，特定事業用宅地等（被相続人の事業）の要件

・相続人の貸付事業以外の事業の宅地に適用可。

・取得者が申告期限までに事業を引き継ぎ、申告期限まで事業を継続し、かつ所有している

４，特定事業用宅地等（被相続人の生計一親族の事業）の要件

・被相続人の生計一親族の貸付事業以外の事業の宅地に適用可。

・取得者が「生計一親族」で、相続開始以前から申告期限まで事業を継続し、かつ所有している

５，特定事業用宅地等（郵便局舎の宅地）の要件

・日本郵便株式会社に貸し付けられている一定の郵便局舎の敷地の用に供されている宅地等。

・取得者が建物取得者または建物所有者で、平成19年9月30日以前から相続開始直前まで賃貸しており、相続開始以後5年以上継続する見込みであることの総務大臣の証明書があること。

・１代限りの適用。

６，特定同族会社事業用宅地等の要件

・同族会社の貸付事業以外の事業の宅地に適用。

・その同族会社に相当の対価で土地または建物を賃貸し、取得者が申告期限においてその会社の役員、かつ申告期限まで所有。

7,貸付事業用宅地等（被相続人の貸付事業）の要件

・被相続人の貸付事業の宅地。

・取得者が申告期限までに事業を引き継ぎ、申告期限まで事業を継続し、かつ所有。

・なお被相続人が3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っておらず、かつ3年以内に貸付事業の用に供された宅地には適用不可。

８，貸付事業用地等（被相続人の生計一親族の貸付事業）の要件

・被相続人の生計一親族の貸付事業の宅地に適用。

・取得者が「生計一親族」で、相続開始以前から申告期限まで事業を継続し、かつ所有。

・なお生計一親族が3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っておらず、かつ3年以内に貸付事業の用に供された宅地には適用不可。

【限度面積の算出方法】

・適用できる面積に上限があり、有利なところから選択して適用が可能。

1. 特定事業用と特定同族会社事業用に適用する場合は合計で400平米まで
2. 特定事業用または特定同族会社事業用（もしくは併用）と特定居住用に適用する場合は1.に特定居住用の上限330平米を合わせて730平米まで（併用できる）
3. 貸付事業用と併用する場合は、（特定事業用＋特定同族会社事業用）×200／400＋特定居住用×200／330＋貸付事業用＝200平米まで

判断に迷うようであれば相続税に強い税理士に確認してもらうことも忘れないことですね。

不動産購入についての注意点などご検討の方にお役立ち情報です。



京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。
本日は京王線・ＪＲ線沿線の八王子市・日野市内で、不動産購入についての注意点が気になる方へお役立ち情報です

【総括】
ハウスメーカーが手掛ける分譲住宅は性能面への安心と価格面での安心を得られる良い機会。
注文住宅を検討される前に一度探してみるのも手ではないでしょうか

【概要】
一昨年から始まりましたウッドショックや資材高騰などを原因として、お住まいの販売価格が高騰しました。
その為注文住宅メーカーを中心に利益率が悪化し、事業を閉鎖するところも現れている様です。
その為ハウスメーカー様を中心に分譲住宅へシフトしている傾向が高まっている様です。

理由としては
注文住宅より引渡し期間が短い
注文住宅より資材高騰分を価格に転嫁しやすい
注文住宅より価格を抑えやすい

といったことがあげられると思います。

購入側のメリットとしては
価格を抑えて性能の良いお住まいを購入できる
引渡し迄の期間を短くできる為、家賃などの出費を抑えられる
引き渡し時期が明確なためスケジュールが立てやすい

といったことが考えられます。
この流れは今後も続くと思いますので、ご興味のある方はご紹介可能な物件を全てご案内させて頂きます。
より性能の良いお住まいをより安くお買い求めいただける機会が増えるということは良いことですね。
注文住宅をご検討の方、まずはハウスメーカー施工の分譲住宅を狙ってみるのも手ではないでしょうか。

京王線・JR横浜線沿線の八王子市日野市内のお住まいの方で相続の手続きにご不満のある方

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21　ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥでございます。今回は、相続時の相続手続きにご納得の出来ない方に
「遺留分」についてご案内させて頂きます。

【結論】

遺言書の割合にどうしても納得がいかない場合は計算して、きちんと請求しましょう。

【遺留分とは】

・遺言書で偏った財産分与方法が指定された場合、法定相続人が受け取るべき最低限の金額を請求できる権利。遺言書よりも優先されるが時効があるので注意。

【遺留分の対象】

・遺産だけでなく、相続人に対する生前贈与財産（特別受益）も遺留分の対象になります。

※遺留分を主張する際、生前贈与の疑念が晴れず確定できない場合、税務署に告発すると調査してくれる場合があります。その場合、具体的に説明をした方が確率が高いようです

・生命保険金は、遺産ではないため遺留分の対象にはなりません。

【遺留分の割合】

・配偶者と子が相続人の場合、相続分の1/2

・父母のみが相続人の場合には、相続分の1/3

・兄弟姉妹に遺留分はありません。

【具体例】

・相続人が長男・二男の2人。遺産が8億円。長男に生前に2億円の贈与。遺言で長男に7

億円、二男に1億円を相続させるとあったとき

二男が遺留分として取り戻せる金額は下記の通りです。

 対象の財産…遺産8億円＋生前贈与分2億円＝10億円
 遺留分…1/2（相続分）×1/2＝1/4
　　　　　　 =10億円×1/4＝2.5億円＞1億円（遺言での二男の取得財産）
         2.5億円－1億円＝1.5億円

※二男は、長男に対して遺留分減殺請求をして1.5億円を取り戻すことが可能です。

【遺留分減殺請求】

・遺留分が侵害された相続人は、相続の開始及び減殺すべき贈与又は遺贈があったことを知ったときから1年以内、相続開始のときから10年以内に遺留分減殺請求をすることが出来ます。

　※上記期間を経過すると時効が成立する場合がありますのでお早めに。

・手続は、遺留分を侵している人に対して、内容証明郵便を送ります。口頭ではトラブルのもとですので、この方法で行なうのが良いと思われます。

以上、万が一遺言の内容にご不満がある方はお調べになるのも一つの方法です。