2023年09月の記事一覧｜京王線・八王子の不動産情報ブログ｜センチュリー21HIDAMARI HOUSE

相続税対策として不動産をご検討の方にお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、相続税対策として不動産購入を検討している方にお役立ち情報です。

【総括】

最近増えてきた不動産小口化商品は、節税効果のある、相続トラブルを回避しやすい商品として利用できそうです

抱えているリスクと得られるメリットを比較して検討してみてはいかがでしょうか

【概要】

現金で相続をするより不動産で相続をした方が課税評価額を下げる効果が高く、相続税の節税に役立つと言われております。

しかしながら昨今の不動産価格の高騰により都心部の不動産価格が上昇し、手が届きにくい状況です。富裕層の方であれば高額のタワーマンションを購入したり、所有する土地で賃貸マンションを経営する等して節税対策を取ることが可能ですが、なかなか難しい状況の様です。

郊外の物件に手を広げれば価格を抑えることが出来るものの人口減少期にある今日にあって賃貸に回した場合の利回りの確保や、メンテナンスなどの経費、税金など諸費用に加え、資産価値下落リスクも高くなりやすく、難しい状況です。

そこで、今回は国土交通省が所轄する不動産特定共同事業法で任意組合型とされる不動産小口化商品など不動産小口化商品を簡単にご案内させて頂きます。

まず、1口100万程度からの購入が可能で、数千万円の物件を1つ購入するよりも、口数で購入することで相続時のトラブルを回避しやすくなります。

また、任意組合型はREITに比べ購入価格は高くなるものの相続税の評価額は時価より低くできるため（通常時価の60％位）、より節税対策に向いた商品と言えそうです（REITは時価が評価額）。

商品としては利回りが2～3％程度が多く、高い利回りを望む商品ではないようです。

また、運用期間の途中で換金したり、事業者が運用期間終了時に売却した場合、相対取引となり、交渉によっては元本割れの可能性もあります（節税効果との比較が大切）

賃料収入等の分配金は不動産所得となるため、管理費や水道光熱費などで損金が出た場合は、給与所得と損益通算できない。

収益物件を直接購入することよりも管理等の手間がなく、相続税の節税効果の高い小口化不動産は、相続時のトラブルも回避しやすく検討しても良いかもしれません。

以上の商品の特徴を参考に最適な方法を選択してみてはいかがでしょうか。

ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

相続対策として生命保険のおすすめの利用方法についてお調べの方にお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、相続対策として生命保険のおすすめの利用法について概要をご案内させて頂きます。

【総括】

一時払い終身保険・生前贈与機能付き保険・生命保険信託の保険商品の特徴をよく理解して最適な相続を検討してみましょう

【概要】

一般的に相続対策として生命保険を利用する方がメリットを感じられる部分に

相続税の負担を少なくする

納税資金の確保

相続人同士のトラブルを少なくする

の3点があります

【一時払い終身保険】

死亡保険金には非課税枠「法定相続人の人数×500万円」があり、その分だけ相続税の負担を減らします

また5営業日程度で現金で受け取ることが出来る為、税金や葬儀費用の支払いに充当可能

保険金は受取人固有の財産となるため、遺産分割協議の対象外となり、代償金の資金として転用可能

【生前贈与機能付き保険】

円やドル等指定した通貨で年に1度保険資産から生存給付金を支払う保険。子が受け取れば生前贈与にあたる。

通常の生前贈与より手続きが簡単で贈与契約書等の作成も不要。振り込む手間も省ける。

給付金は定期贈与に当たらないが、相続時24年以降は7年間相続財産に加算されるため注意が必要

孫など相続人以外への贈与であれば相続財産の加算対象外となる

【生命保険信託】

死亡保険金を信託銀行が管理し、相続人である子らに分割で渡す。

多額のお金を一度に受け取って使いすぎることなどを防ぎ、子に障害があったり、高齢であるなどお金の管理に不安がある家族に対する利用が多い

管理に関し手数料が必要となるため、予めその点の考慮も必要

以上の商品の特徴を参考に最適な方法を選択してみてはいかがでしょうか。

ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

遺産分割協議時の寄与分についてお調べの方にお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、遺産分割協議時に問題となる事がある寄与分についてご案内させて頂きます。

【総括】

以下の5つのポイントが遺産分割時の寄与分を考慮する際の検討事項です。
記録として保存したり、贈与の日時や額がはっきりと証明できるような書類をきちんと保管し、トラブルを避けましょう。

【概要】

相続の発生時かつ遺言書が無い時に、話し合いで分け方を決めますが、法定相続で分割できない事情があって争いが生じる事もあるようです。

被相続人の財産管理や介護、労役の提供で被相続人の財産の維持・増加に大きく貢献した相続人に対して貢献分を反映させる考えとして「寄与分」というものがございます。

寄与分計算時のポイント5点

①    家業従事

被相続人の事業に無償で従事したことに対するもの。本来受け取れた給与額で計算。

②    療養看護・介護

介護保険の介護報酬基準額が参考指標。

日当×介護日数×裁量的割合（０．５や０．７）＝寄与分

無償で一定期間継続していたことが必要で一時的な手伝いなどは認められない場合が多いので注意

③    扶養

継続して仕送りなどをしていた場合の仕送り額

④    財産管理

管理費用の支出を抑えていると認められる無償の管理行為や不動産売却などの代行で第三者に委託する場合に本来要した報酬額などを寄与分として認められることが多い

⑤    財産提供

老人ホームの費用や借金の肩代わりなどをした際の拠出額

寄与分を考慮した場合の相続財産の計算方法

相続財産総額から寄与分を除いた残額に対して法定相続で分ける点に注意

①    寄与分を受け取ることが出来る人

（財産総額－寄与分）×法定相続分＋寄与分＝相続分

②    寄与分を受け取ることが出来ない人

（財産総額－寄与分）×法定相続分＝相続分

以上のように、最後は全て証拠などに基づく再計算となりそうですので、看護や家業従事等目に見えない貢献については記録に残し、日数など説明がしやすくすること、現金などの直接的な寄与分については拠出金の日時や金額が証明できる書類の控等無くさずに保管しておくことも必要だと思われます。

以上の注意点に気をつけてトラブルを避けましょう。

ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

住宅ローンの返済シュミレーションで支払いを抑えたいとお悩みの方へ

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、住宅ローンの返済シュミレーションで支払いを抑えたいとお考えの方にお役立ち情報等ご案内させて頂きます。

【総括】

・住宅ローンの借入期間が最大50年となる住宅ローン商品が出たことにより、毎月の返済額を抑えて検討頂けるようになりました。

・最適な返済シュミレーションを立て計画的に返済していきましょう。

【概要】

住宅価格の上昇を背景に返済期間を最長50年とする金融機関が地方銀行で広がりつつあり、住信SBIネット銀行も23年8月より最長50年の取扱いが始まりました。

最長50年にするメリットは毎月の返済額を大きく減らせます。例えば3500万円の借入を金利０．８％で借り入れた場合35年の場合の毎月の返済額は95,571円、50年の場合は70,794円となります。

返済額の総額は35年の場合が40,153,553円、50年の場合が42,490,491円となり約５．８％程支払総額は増加します。

その為、実際のご利用は今後収入の増加が見込みやすい30代前半位の方が多いようです。

ご利用にあたり、退職後も返済が継続することが前提になる場合が予想されるため、計画的に繰り上げ返済を行うことを念頭に検討してみましょう。

また信用金庫を中心に年収の10倍近い借入が可能な金融機関も出てまいりました。

ご相談頂ければよい良い提案をさせて頂けることもございます。

ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

E　A　様
探し始めの際に何をしたらいいのか分からないまま担当の秋田さんと出会い、ひとつひとつ丁寧にご説明頂いたおかげで住まい探しの注意点に気付くことが出来、後悔の無い住まい探しが出来ました。
確定申告など分からないこともありましたが、引き渡し後も丁寧に対応頂き本当に助かりました。
紹介した息子夫婦にも安心できる住まい探しをお手伝い頂き私ともども感謝しております。
今度、住み替えを検討している友人にも紹介させて頂きたいのでその際は宜しくお願い致します。
本当に頼りになる方で安心出来ました。

M　K　様

ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥ様のおかげで無事住み替えを行うことが出来ました。
年齢や病気のことでローンのことが心配でしたが、分からないことを一つ一つ丁寧にアドバイスを頂き、
安心してお任せ出来ました。
色々な会社と比較しておりましたが、真面目に真摯にお手伝い頂いたＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥさんにお任せして
良かったと思っております
ありがとうございました。

　

Y　S　様

妻が妊娠中であったため、お迎えに来て頂いたり、丁寧な案内をして頂きました。
おかげで素敵な住まいに出会うことが出来ました。
分からないところも丁寧にご説明頂き、納得のいく買い物が出来ました。
ありがとうございました

住宅ローンの変動金利と固定金利についてお調べの方にお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、住宅ローンの固定金利と変動金利についてお調べの方にご案内させて頂きます。

【総括】

・固定金利と変動金利の金利差が拡大しており、固定金利を選択するメリットが薄まりました。

・金利の低い変動金利で借入し、金利差分を繰り上げ返済へ充当し早期返済を目指すほうがメリットが大きいと言えます

【概要】

23年9月に適用される住宅ローンの固定金利が引き上げられました。

基準金利の平均が３．７４％と半年ぶりの高水準に。また、変動金利は引き続き据え置かれたため、固定金利と変動金利の金利差が広がりました。

日銀の金利政策の修正で長期金利の上限を0.5％から事実上１％に拡大したこと、短期金利をマイナスに誘導する政策も引き続いていることが原因と考えられます。

固定金利は全期間固定と固定期間据え置き型がございますが、一番安い変動金利で借入を行い、浮いた金利差分繰り上げ返済へ充当し早期の返済を目指すのが良いのではないでしょうか。

ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

火災保険が満期になった場合についてお調べの方にお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、住宅における火災保険が満期になった場合についてお調べの方に注意点などご案内させて頂きます。

【総括】

・2024年度の保険料上昇を踏まえ、今年度中に6つのポイントを念頭に保険契約を見直してみるのも良いでしょう。

【概要】

2015年10月以降火災保険の期間が最長10年となったことで、火災保険の更新を控えている方が数多くいらっしゃるのではないでしょうか

今年も度重なる豪雨、北陸地方での地震等自然災害による被害が相次いで発生し、保険料は上昇傾向にあります

損害保険料率算出機構が2023年6月に基準となる参考準率を全国平均で13％上昇させ、上昇率は過去最大。各社は2024年度に火災保険料を引き上げるようです

24年度の保険料は10年前の約1.4倍に、これには自然災害の頻発、自宅の老朽化、工事費の上昇等支払の上昇による保険会社の収支悪化が原因でやむを得ない状況です

加え、市区町村ごとに水災リスクを5段階に分け、保険料率に差をつける方式が盛り込まれ、保険料の地域差は最大1.2倍。

自分の住む市区町村がどのランクかは上記損害保険料率算出機構のウェブサイトに掲載している「水災等地検索システム」で確認できます。

今後の保険契約更新の際、保険料を抑えたい方に検討事項をご案内させて頂きます

①    5年契約の一括払いを選択すると10％以上安くなる場合も

②    2023年の保険料の方がかなり安い場合、今の保険契約を解除し新たに5年間契約を今年度中にし直す

③    水災リスクが少ないエリアであることが明らかな場合は水災保険を外す

④    災害による被害額に対してある程度の「免責金額」を設定すると保険料が安くなる場合も

⑤    家族構成の変化等があれば家財等金額の見直し

⑥    地震発生時の再建費用を賄えるようにしたい方は、「地震保険など上乗せ特約」の利用や単独で契約できる地震保険の追加も検討してみる

以上の方法で保険契約を見直してみるのも一つの方法です。

ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

住宅ローン減税2024年以降についてお調べの方にお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、住宅ローン減税の現在と2024年以降についてお調べの方に概要をご案内させて頂きます。

【総括】

・来年以降住宅ローン減税の対象となる借入額が減少します。適用基準も厳しくなります。

・現在お住まい探しをされている方は、年内入居を一つの目安としてお住まい探しをしてみましょう

【概要】

2023年の新築住宅の住宅ローン減税について省エネ対応の程度により受けられる借入金の限度額が規定されております

長期優良・低炭素住宅…5000万円

ZEH水準住宅…4500万円

省エネ基準適合住宅…4000万円

その他住宅…3000万円

2024年・2025年には以下のように変更されます

長期優良・低炭素住宅…4500万円

ZEH水準住宅…3500万円

省エネ基準適合住宅3000万円

その他住宅…0万円（2023年中に出された確認申請分か6月までに竣工は2000万円・10年）

現在はガソリン等燃料費や資材価格・人件費の増加により新築の費用は高止まりしている様です。

その他住宅の基準で建築をし続けることは、他社との差別化で難しくなりそうです。

グレードアップのための資材費上昇や検査費用の追加で販売価格はますます下がりにくくなりそうです。

その為、現在より販売価格が大きく下がることは考えにくく、時期をずらすことによるメリットは小さいかもしれません。

特に分譲住宅でご検討の場合、長期優良や低炭素住宅、ZEH仕様はかなり少なく、その点でも先延ばしするメリットは少ないようです。

より多くの住宅ローン減税を受けたい方は年内入居可能な11月までを期限としてお探しになるのも一つの方法と言えそうです。