2023年03月の記事一覧｜京王線・八王子の不動産情報ブログ｜センチュリー21HIDAMARI HOUSE

住宅ローンの金利で固定金利をご検討の方・京王線・横浜線沿線の八王子・日野市でのお住み替えをご検討の方

はじめまして。八王子市内、京王線北野駅・JR横浜線片倉駅で営業しているセンチュリー21　ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥでございます。

今回は、住宅ローンの金利で固定金利をご検討の方へ、「フラット３５」の取り扱いについてご案内させて頂きます。

少子化対策の一環として、政府が子育て世帯に対し、住宅金融支援機構の「フラット３５」の金利を引き下げる優遇策を設ける方向で調整している様です。

公営住宅への優先入居を前提としているようで、一般的な物件に適応されるのか確認が必要ですが、築年数の古い公営住宅へ積極的に入居する方は少ないのではないでしょうか。

若い子育て世帯ほど長期的に居住できる場所をお探しではないかと思いますので、決定を待ってご利用を検討頂ける様であればこの時期に積極的に利用してみるのも手ですね。

「フラット３５」は借入金利が変わると借入可能額が変わります。今の金利ではご希望のお住まいに届かない方、4月初旬の決定を待ってみるのも良いかもしれません。

以上フラット35についてのご案内でした

京王線・横浜線沿線の八王子・日野市在住の相続やご売却でお悩みの方

はじめまして。京王線北野駅・JR横浜線片倉駅で営業しているセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は「遺言書の取り扱いについて」をご案内させて頂きます。

【まとめ】

遺言書の取り扱いは大変デリケートな問題があり、裁判所以外では開封しないことが一番です。

【遺産分割協議・遺産分割協議書】

・法定相続人全員で行う「相続財産の分け方を決める」話合いのことです。

・遺産分割協議が有効となるためには、

　遺言書が無い場合

　遺言書があっても遺産分割の指定がない場合

　法定相続人全員の合意が必要

　合意の証明として「遺産分割協議書」を作成し、各自実印で押印の上、印鑑証明書を添付

※作成した遺産分割協議書は法務局や金融機関などで提示を求められますので、正確に記

載をしましょう

【遺言書】

・被相続人（亡くなった方）が生前、死後の財産分与方法に関する希望を書き記した書面。

・原則として、法定相続より優先されます

・「自筆証書遺言」と「公正証書遺言」がありますが、トラブル回避のためきちんと手続

を踏むことが大切です。

・認知症など自分の行為を判断できない場合は無効となります

・資産ごとに相続人を指定することが可能

・隠し子（非嫡出子）などの認知、未成年者等後見人の指定、遺言書執行者の指定も行え

ます

【遺言執行人】

・遺言の内容を正確に実現するために必要な手続きを行う人

・相続人でも対応可能ですが、弁護士・司法書士など、相続手続きを得意とする人を選任する等が一般的です。

【遺言の検印】

・公正証書遺言以外の遺言書は家庭裁判所において検認手続きをしなければ法的な有効な遺言書とすることが出来ません。

・家庭裁判所で相続人立会いのもと遺言書が開封され、検認されます。

・遺言書が家庭裁判所で検認されると、検認調書という公認文書となります。

　※勝手に開封し、偽造・改ざんすると相続欠格者として相続権を失うため注意が必要

以上遺言に関する簡単な基礎用語をご案内させて頂きました。

遺言書の存在に気づいたら、裁判所に相談してみましょう。

京王線・横浜線沿線の八王子・日野市でのお住み替えをご検討の方

はじめまして。京王線北野駅・JR横浜線片倉駅で営業しているセンチュリー21　ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥでございます。

今回は、2025年から東京都でも義務化されていく「太陽光発電導入の注意点」についてご案内させて頂きます。

【結論】

・0円ソーラーを利用する場合、蓄電池を接続できる電源設備も併せて設置しないと、10年後に無用の長物となることも。

・太陽光パネルの寿命は20年前後が一般的。変電設備も10年程度、蓄電池も最短10年程が寿命と言われていますので、中長期的な費用対効果を考えましょう。

【0円ソーラーとは】

・事業者が利用者の屋根に太陽光パネルを無償で設置し、10年かけて発電した電気の売電で設置費用を回収するシステムが一般的（補助金は設置した事業者に入るケースが殆ど）

・10年後は利用者のものとなり、自由に利用できるが、１０KW以上でなければ売電は出来ませんので自宅利用限定となりそうです。

・１０KWの発電設備はコストや設置場所のハードルが高く、屋根の設計段階から検討が必要。

・都の補助金利用で割安で設置することも可能。

【注意点】

・昼間の利用が少ない一般家庭は、蓄電池が必須。・蓄電池のないシステムは夜利用できませんので対策費が別途必要です

・蓄電池はかなり価格が高い、ということと車のバッテリーのように10年程度での交換が前提となる場合も起こりそうですので、最初に設置されてもメリット無。

・10年後には蓄電池を接続することを念頭に予算を検討しましょう。
・2023年時点では蓄電池の価格は100～350万となかなかの金額。これに変電設備と接続する為の機械や工事費が必要となります。
・蓄電池は需要が増えて鉱物のコストが上がれば今以上の価格もありそうです。

京王線・横浜線沿線の八王子・日野市でのお住み替えをご検討の方

はじめまして。京王線北野駅・JR横浜線片倉駅で営業しているセンチュリー21　ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥでございます。

 今回は、「住宅ローンの現状と考え方」についてご案内させて頂きます。

 
【総括】
　金利上昇リスクに備え、逆ザヤを享受する時代から繰り上げ返済を行う時期が到来したのでは

【データから読み取る現状】

・不動産購入層の平均として頭金ゼロから1割くらいで購入する方が全体の44％

・30代に限ると頭金ゼロが３９％、頭金1割が２７％、合計５６％と過半数越え

・日銀の政策変更に伴い、固定金利は半年で約0.5％程度上昇したが、変動金利の引き下げ競争は止まらない状態

・利息より「住宅ローン減税」控除額が大きい逆ザヤ問題は、ローンを組む必要のない人がローンを組んだり、
　繰り上げ返済をしなくなる動機になると問題点が指摘されている

・住宅ローンの返済条件についての相談は増加傾向

・住宅金融支援機構のアンケートでは、将来の金利上昇に伴う返済額増加に対する対処法を「理解している」人は半分以下

【前提】

・固定金利の商品は変動リスクを無くす代わりに本来借主が負うべき上昇リスクを金融機関が負うため、変動金利より高めに設定されます。

・変動金利は自ら上昇リスクを負うことで借入金利を低く抑える代わりに、計画的に繰り上げ返済を行うのがスマートな考え方。

・「逆ザヤ」問題があるから返さない、という選択肢は本来の考え方からズレた、いびつな状態ですが、本当にその理由で返済が進まないなら良いのですが、実際は返したくても返せない人が増えている、返せない程無理して借りている人がいるのではないか、と思われている様です。

【一考】

・１５年前の住宅ローンの実行金利は最優遇の方で１．１７５％でした。そこまで急に上昇することは無いでしょうが、“金利が上がるかもしれない時代“に入ったことは確実でしょう。

今こそ、繰上返済を行い、金利上昇に対処できる準備をする時期ではないでしょうか。

「逆ザヤ」を享受する発想は金利が上昇するという前提を排除した理論かと思いますが、備えあれば憂いなしです。

現在最優遇の人の金利は０．４％を下回ります。１５年前の金利を考えると０．８％になる可能性は否定できないかもしれませんが、単純に支払う金利が倍になる方が沢山いるということを指していることにもなります。

金利が上昇しても耐えうる返済金額を今一度シュミレーションして、上昇リスクに備えましょう。

京王線・横浜線沿線の八王子・日野市在住でご自宅売却をご検討の方

 


はじめまして。京王線北野駅・JR横浜線片倉駅で営業しているセンチュリー21　ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥでございます。

今回は、3月18日の新聞記事から読み取る「売却のタイミング」についてご案内させて頂きます。

【ニュース概要】

建売分譲大手4社の在庫が前年末比で4割増加。

回転日数も長期化し販売に苦戦。

在庫の積み増しはわずか2年で1.7倍に

これからは在庫調整の為仕入を圧縮するという方向へ

【一考】

・昨今の電気ガスなどのインフラや食料品の増加により短期的に購入を控える一時所得層が増えております

・そのため、分譲大手の在庫が増え、売れない状況が続く中、仕入を減らしていく方向で調整が進むようです。

・ご売却をご検討の方、そろそろ売り手市場ではなくなりつつあります。今後はよりニーズの高い物件とそうでない物件の選別が進み、物件に癖のある物は下落傾向になりそうです。

・住み替えを検討すると売却が高い時期は購入も高いわけですが、今後の人口減少を考えると、外国籍の人が購入しない限り相場は下がり続ける可能性が高いです。

・少しでも良い条件でお住み替えをしたい方、このタイミングを逃さない様頑張ってはいかがでしょうか。

・ご満足いただけるお手伝いをさせて頂きます。

京王線・横浜線沿線の八王子・日野市在住の相続でお悩みの方

はじめまして。ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥでございます。

今回は、「相続に関連する不動産の評価額の計算方法」についてご案内させて頂きます。

あくまでも概算で、相続税を収める必要があるかどうかのチェックにご利用ください。

【結論】

・固定資産税通知書と国税庁ホームページを確認し、倍率方式・路線価方式どちらで計算するか確認する

・計算した金額はあくまでも概算です。現地の状況を踏まえ高く評価すべきか、低く評価しても良いのか予測しましょう。

・追加で特例等利用可能か判断する必要があり、分かりにくい方はご相談ください。

【相続税評価額について】

・相続財産の価値は、原則相続開始時点での「時価」で評価します。

・一番分かりにくく問題となるのが実は、不動産の評価額です。

理由は…

通常の売買の時の査定と相続時の評価では計算方法が違う

からです。つまり、一括査定サイト等で相続する土地建物の評価を調べても意味がない、ということです。

今回は、ざっくりとした相続時の評価額の計算方法について確認してみます。

１、    建物について

建物については市町村等から送付される固定資産税通知書を確認しましょう。

記載の金額で概ね大丈夫です。

（例外として未登記建物の有無・増築登記の有無等実体と違う場合、再計算が必要）

２、   土地について

土地については正確な金額は税務署にご相談すべきですが、ざっくりとした金額は

以下の計算方法で簡単に確認出来ます。市町村等発行の固定資産税通知書をご用意ください

①   対象の土地が【倍率地域】か【路線価地域】か、判断しましょう。

②   調べ方は「路線価」とグーグル等で検索し国税庁ホームページ内「路線価」を確認します。

https://www.rosenka.nta.go.jp/

③   最新年度のお住まいの住所地の地図を開きます。

④   地図がない方、あるいは地図があっても前面の道路に数字が数字の記載が無い方は「倍率方式」で計算します。

⑤   地図上の前面道路に数字が記載されている方は「路線価方式」で計算します。

２－１　倍率方式の計算方法

・国税庁ホームページ、路線価内日本地図から当該県に入り「評価倍率表」欄を探します。

　「一般の土地等用」欄からお住まいの住所地を確認し、「宅地」の倍率を確認します。

　※土地の登記上「田」・「畑」でも宅地として利用している場合「宅地」で計算しましょう。

・確認した倍率と固定資産税通知書記載の評価額を掛けたものが申告用の評価額です。

　※あくまでも概算、理由は下記記載

２－２　路線価方式の計算方法

・路線価の地図で前面道路に記載の数字を千倍すると1平米当たりの金額になります。

・固定資産税通知書記載の面積と上記金額を掛け申告用評価額を計算します。

　※あくまでも概算、理由は下記記載

いずれの方式でも気をつけなければならないのが、正確に評価すると上記の金額より高くなる場合も、低くなる場合もある、ということを認識しておくことです。

具体的には、土地の形が良かったり、道路との接道が2方向・3方向と有益なほど土地は高く評価する必要があり、道路との接道幅が狭かったり路地状であったり、袋小路等利便性の低い土地は評価を下げる計算を行います。

しかしながら、今回は前提として相続税がかかりそうかどうなのかチェックをご自身でしてみる事が目的ですので、ある程度の予測はたてられると思います。

更に、特例等を計算してより詳細な計算を行う必要がある場合があるため、分かりにくいとお感じの方はお気軽にご相談ください。

京王線・横浜線沿線の八王子・日野市でお住まいをお探しで贈与でお悩みの方

はじめまして。ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥでございます。

今回は、住宅購入時に話題になる事が多い親御様等からの贈与の内、「住宅取得資金に係る贈与税の非課税」についてご案内させて頂きます。

【結論】

2024年3月15日までに完成する可能性の低い新築についての贈与は検討が必要です

【住宅取得資金に係る贈与税の非課税とは】

【適用期限】

・令和5年12月31日まで

【非課税限度額】

・省エネ等の住宅用家屋…1000万円

・一般の住宅用家屋…500万円

※省エネについては一定の基準を満たす住宅性能表示制度や長期優良住宅、認定低炭素住宅等の検査が必要です

※受贈した方は必ず申告する必要が御座いますので確定申告を忘れずに。

【既存住宅用家屋の要件】

・築年数の要件を廃止し、新耐震基準に適合している住宅用家屋であることを加えます

・登記簿上の建築年月日が昭和57年1月1日以降の家屋については、新耐震基準に適合している住宅用家屋と見なします

【受贈者の年齢要件】

受贈者の年齢要件を18歳以上とします

※今年度中に受けた贈与は、来年3月15日までに建物が完成しない場合、非課税の対象外となる可能性があることや、申告時期により写真等が必要となる場合があり、年末における贈与税の改正の有無を考慮しつつ贈与する時期や金額について検討する必要があります。

このルールはきちんと理解していないと最大30％の贈与税を支払うこととなりかねません。

分かりにくいと思われた方、お気軽にご相談ください。

京王線・横浜線沿線の八王子市・日野市内でお住まいをご検討の方

はじめまして。ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥでございます。

今回は、お住まいの購入時に見落としがちなお住まい探しのポイントを、本日の新聞記事をヒントにご案内させて頂きます。

【結論】

電気の発電も重要ですが、「そもそも電気を使用しない」性能のお住まいを探すことの方が永く住み続けていくためには重要です

【記事要旨】

神奈川県川崎市が、新築住宅における太陽光発電の義務化について発表を行いました。

対象は総供給5000平米以上の住宅メーカー

２０００平米未満の住宅には太陽光パネルの設置

2000平米以上のマンションなど大規模施設については再生エネルギーの活用

を求めていくようです。

【意図】

脱炭素社会の実現に向けて利用量を大幅に削減できない為、発電で実質ゼロを目指す趣旨

【考察】

当然、必要な施策でありますが、可能であれば、永く住めるお住まいを作るメーカーにもお金を使って頂きたいところです。

具体的には、発電より省エネ性能向上です。

高齢化社会の中で問題にされていないのが、ヒートショック問題です。
今や交通事故の7倍ぐらいの方が直接間接的にこの問題が原因と推定されてお亡くなりになられている様です。

冷暖房効率の低いお住まいは医学的に“不健康”であるとされている研究発表は数多く見受けられており、
日本はこの点で出遅れている様です。

永く健康な状態で暮らせる「体に優しい」断熱性能の重要性に今一度目を向けて頂き、お住まい探しの一つのポイントとして頂ければ、お住まい探しが失敗しにくいのではないでしょうか。

京王線・横浜線沿線の八王子・日野市在住の住宅購入時の贈与でお悩みの方

はじめまして。ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥでございます。

今回は、住宅購入時に話題になる事が多い親御様等からの贈与の内、暦年贈与についてご案内させて頂きます。

【結論】

毎年１１０万円以下だから非課税と過信せず、将来の相続や、思わぬ追徴の為に対策を忘れずに行いましょう。

【暦年贈与とは】

・贈与者本人が生前の内に受贈者（子供・孫等）に財産をあげる事

・贈与者と受贈者の双方に同意が必要。

・年間110万円まで非課税

・認知症などの患った人が行う贈与行為は無効

・名義預金と指摘される行為は非課税にならないので注意

【名義預金】

・子供や孫の預金口座を親が管理・運用していると認められ、名義本人がその口座を知らない、管理していない等、贈与について双方の同意があったと認められない口座への送金行為

・税務署が相続時、最も注視している事項のようですので、贈与をした場合はきちんと相手に伝えて相手が贈与を受けたことを認識していること、本人の意志で運用が出来ることが必要です

・子や孫が未成年の場合、親が管理するのは自然の流れですが、税務署の指摘事項にもなりやすく、子供の口座で使用する印鑑を新しく作って一緒に管理し、将来に備える事も大切。

・毎月・毎年一定額を一定時期に贈与する行為は、全体が認められず遡って追徴される場合もあるようです。１１０万円以下なら大丈夫と安易に考え無いよう、気をつけた方が良いかもしれません。

・令和5年度の税制改正により相続税の計算にあたり過去7年間の贈与額も相続財産に組み込まれることとなりました（２０２４年１月１日以降贈与分。細かい計算方法は別の機会に）。名義預金と判断されなくても算入されます。使い切って支払えません、は通用しないので注意が必要です。

以上、税務署の方が相続時注視しているポイントとなる暦年贈与についてご案内させて頂きました。
文字通り解釈しても、間違った運用をすると見逃してはもらえません。注意して対応しましょう。

京王線・横浜線沿線にお住まいの八王子・日野市在住の相続や不動産売却でお悩みの方

はじめまして。ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥでございます。

今回は、「相続で知っておくべき基本用語」についてご案内させて頂きます。

【法定相続人】

対象となる配偶者と家族（血族）を指します。第1順位・第2順位・第3順位が決められています。
※配偶者は常に法定相続人となります。

第1順位　直系卑属（チョッケイヒゾク）……本人から見て子供・孫

第2順位　直系尊属（チョッケイソンゾク）…本人から見て父母・祖父母

第3順位　傍系血族（ボウケイケツゾク）……本人から見て兄弟姉妹・甥・姪

【法定相続割合】

①    相続人が配偶者と子供の場合

 　　配偶者…1/2

 　　子供……1/2（子供が複数名いる場合は（1/2）÷人数）

②    相続人が子供のみの場合

 　　子供…100％（子供が複数名いる場合は案分）

③    相続人が配偶者と父母の場合（子供がいない場合）

 　　配偶者…2/3

 　　父母……1/3

④    相続人が配偶者と兄弟姉妹の場合（子供がいない場合）

 　　配偶者……3/4

 　　兄弟姉妹…1/4

【相続税の基礎控除】

　※基礎控除内に相続財産が収まる場合は、原則として相続税申告の必要はありません。

　　ただし、控除の特例を利用して基礎控除の枠内に収める場合は、必ず相続税の申告と利用する特例の申請が必要となります。

　　基礎控除　3000万円＋（600万円×法定相続人の数）

　※法定相続人の一部が相続放棄をした場合でも数の増減は行いません

【相続財産】

・金銭的価値のある者すべてが対象です（現金・預貯金・有価証券・不動産・貴金属・美術品等）

　※負債・葬式費用などマイナスの財産（債務）も財産に含まれます

　※持戻し財産…7年以内の贈与が相続財産に含まれるので要注意！

　　詳細は別途

【非課税財産】

・先代からの墓地・墓石・仏壇など

・慶弔金…企業などからの支給金

・寄付金…公益法人などへの寄付

・債務……借入金・未払い金

・葬祭費用　※新規の墓碑・墓地の購入などは除く

　※相続するかしないか未定の時期に被相続人の財産を処分して葬祭費用に充てたり、墓碑・墓地を購入すると
　　単純相続したものとみなされ、放棄が出来なくなるため、要注意。

　・死亡保険金…500万円×法定相続人分

　・死亡退職金…500万円×法定相続人分

以上、法定相続人の基本的な考え方と財産の基本的な考え方をご案内させて頂きました。

相続に関する問題は、数字的な面だけでなく実態調査から見えてくる部分も例外もございます。

分かりにくい点がございましたら、一度ご相談ください。