不動産売却ー相続の記事一覧｜京王線・八王子の不動産情報ブログ｜センチュリー21HIDAMARI HOUSE

京王線・横浜線沿線の八王子・日野市在住の相続でお悩みの方

はじめまして。ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥでございます。

今回は、「相続に関連する不動産の評価額の計算方法」についてご案内させて頂きます。

あくまでも概算で、相続税を収める必要があるかどうかのチェックにご利用ください。

【結論】

・固定資産税通知書と国税庁ホームページを確認し、倍率方式・路線価方式どちらで計算するか確認する

・計算した金額はあくまでも概算です。現地の状況を踏まえ高く評価すべきか、低く評価しても良いのか予測しましょう。

・追加で特例等利用可能か判断する必要があり、分かりにくい方はご相談ください。

【相続税評価額について】

・相続財産の価値は、原則相続開始時点での「時価」で評価します。

・一番分かりにくく問題となるのが実は、不動産の評価額です。

理由は…

通常の売買の時の査定と相続時の評価では計算方法が違う

からです。つまり、一括査定サイト等で相続する土地建物の評価を調べても意味がない、ということです。

今回は、ざっくりとした相続時の評価額の計算方法について確認してみます。

１、    建物について

建物については市町村等から送付される固定資産税通知書を確認しましょう。

記載の金額で概ね大丈夫です。

（例外として未登記建物の有無・増築登記の有無等実体と違う場合、再計算が必要）

２、   土地について

土地については正確な金額は税務署にご相談すべきですが、ざっくりとした金額は

以下の計算方法で簡単に確認出来ます。市町村等発行の固定資産税通知書をご用意ください

①   対象の土地が【倍率地域】か【路線価地域】か、判断しましょう。

②   調べ方は「路線価」とグーグル等で検索し国税庁ホームページ内「路線価」を確認します。

https://www.rosenka.nta.go.jp/

③   最新年度のお住まいの住所地の地図を開きます。

④   地図がない方、あるいは地図があっても前面の道路に数字が数字の記載が無い方は「倍率方式」で計算します。

⑤   地図上の前面道路に数字が記載されている方は「路線価方式」で計算します。

２－１　倍率方式の計算方法

・国税庁ホームページ、路線価内日本地図から当該県に入り「評価倍率表」欄を探します。

　「一般の土地等用」欄からお住まいの住所地を確認し、「宅地」の倍率を確認します。

　※土地の登記上「田」・「畑」でも宅地として利用している場合「宅地」で計算しましょう。

・確認した倍率と固定資産税通知書記載の評価額を掛けたものが申告用の評価額です。

　※あくまでも概算、理由は下記記載

２－２　路線価方式の計算方法

・路線価の地図で前面道路に記載の数字を千倍すると1平米当たりの金額になります。

・固定資産税通知書記載の面積と上記金額を掛け申告用評価額を計算します。

　※あくまでも概算、理由は下記記載

いずれの方式でも気をつけなければならないのが、正確に評価すると上記の金額より高くなる場合も、低くなる場合もある、ということを認識しておくことです。

具体的には、土地の形が良かったり、道路との接道が2方向・3方向と有益なほど土地は高く評価する必要があり、道路との接道幅が狭かったり路地状であったり、袋小路等利便性の低い土地は評価を下げる計算を行います。

しかしながら、今回は前提として相続税がかかりそうかどうなのかチェックをご自身でしてみる事が目的ですので、ある程度の予測はたてられると思います。

更に、特例等を計算してより詳細な計算を行う必要がある場合があるため、分かりにくいとお感じの方はお気軽にご相談ください。

京王線・横浜線沿線にお住まいの八王子・日野市在住の相続や不動産売却でお悩みの方

はじめまして。ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥでございます。

今回は、「相続で知っておくべき基本用語」についてご案内させて頂きます。

【法定相続人】

対象となる配偶者と家族（血族）を指します。第1順位・第2順位・第3順位が決められています。
※配偶者は常に法定相続人となります。

第1順位　直系卑属（チョッケイヒゾク）……本人から見て子供・孫

第2順位　直系尊属（チョッケイソンゾク）…本人から見て父母・祖父母

第3順位　傍系血族（ボウケイケツゾク）……本人から見て兄弟姉妹・甥・姪

【法定相続割合】

①    相続人が配偶者と子供の場合

 　　配偶者…1/2

 　　子供……1/2（子供が複数名いる場合は（1/2）÷人数）

②    相続人が子供のみの場合

 　　子供…100％（子供が複数名いる場合は案分）

③    相続人が配偶者と父母の場合（子供がいない場合）

 　　配偶者…2/3

 　　父母……1/3

④    相続人が配偶者と兄弟姉妹の場合（子供がいない場合）

 　　配偶者……3/4

 　　兄弟姉妹…1/4

【相続税の基礎控除】

　※基礎控除内に相続財産が収まる場合は、原則として相続税申告の必要はありません。

　　ただし、控除の特例を利用して基礎控除の枠内に収める場合は、必ず相続税の申告と利用する特例の申請が必要となります。

　　基礎控除　3000万円＋（600万円×法定相続人の数）

　※法定相続人の一部が相続放棄をした場合でも数の増減は行いません

【相続財産】

・金銭的価値のある者すべてが対象です（現金・預貯金・有価証券・不動産・貴金属・美術品等）

　※負債・葬式費用などマイナスの財産（債務）も財産に含まれます

　※持戻し財産…7年以内の贈与が相続財産に含まれるので要注意！

　　詳細は別途

【非課税財産】

・先代からの墓地・墓石・仏壇など

・慶弔金…企業などからの支給金

・寄付金…公益法人などへの寄付

・債務……借入金・未払い金

・葬祭費用　※新規の墓碑・墓地の購入などは除く

　※相続するかしないか未定の時期に被相続人の財産を処分して葬祭費用に充てたり、墓碑・墓地を購入すると
　　単純相続したものとみなされ、放棄が出来なくなるため、要注意。

　・死亡保険金…500万円×法定相続人分

　・死亡退職金…500万円×法定相続人分

以上、法定相続人の基本的な考え方と財産の基本的な考え方をご案内させて頂きました。

相続に関する問題は、数字的な面だけでなく実態調査から見えてくる部分も例外もございます。

分かりにくい点がございましたら、一度ご相談ください。

京王線・横浜線沿線の八王子・日野市在住で相続にお悩みの方

はじめまして。ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥでございます。

今回は、「相続手続きについて誰に聞くのが正解か」についてご案内させて頂きます。

結論…

各種法律の専門家や部署と連携のとれる地元の不動産会社

が一番適任だと思います。

理由は…

各種専門家と連携する対応力がある不動産会社が窓口に立つとお客様は一箇所での対応で済むからです。

相続について確認することを具体的に上げますと

税理士（納税・税率のアドバイス）

弁護士（相続争いになった場合）

司法書士（登記手続きに関するサポート）

金融機関（金融商品の紹介および営業）

ハウスメーカー（土地・アパートなどサブリースの営業）

役所・税務署（各種手続きについて）

と相談先は沢山ありますが専門分野以外のことについて満足いく対応をして頂ける所は残念ながらございません。

つまり、すべての相談先にお客様が接点を持たないと手続き全般について正しく理解を得ることが難しいのです。

1つの相続手続きで最大7箇所（不動産がある場合）相談に行く必要が生じます。

考えただけで大変ですね。

不動産会社は常日頃、司法書士・土地家屋調査士（土地建物の調査・境界確定等）・金融機関・税理士様らと連携し大切な資産の処理をお手伝いさせて頂いております。それ故、殆どのことを、不動産会社を窓口にすることですっきりとさせ、安心頂ける手続きが行えるのです。

人生において何度も経験することではないことだと思いますので、良く分からない、と感じた時は一度、不動産会社へご相談してみると良いのではないでしょうか。