2023年09月の記事一覧｜京王線・八王子の不動産情報ブログ｜センチュリー21HIDAMARI HOUSE

住み替えのタイミングをご検討の方にお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、住み替えのタイミングをご検討の方へご自宅売却時の注意点などご案内させて頂きます。

【総括】

自宅を住み替える際の注意点3点

①    売却査定サイト利用後の不動産会社の選定の仕方

②    売却後の手元資金の確認

③    住み替え時のテーマを明確に

についてきちんと理解して検討し後悔の無い住み替えを実現しましょう

【概要】

都市部を中心に在宅勤務の普及やライフステージの変化を踏まえ、自宅を買い替えたい現役世代が増えている様です。

リクルートの22年12月首都圏で行った調査によると売却を検討している人は18％おり、20年に比べ上昇している様です。動機の最多は「住まいの買い替え」で６１％を占めるようです。

昨今の不動産相場の上昇で住宅ローン残債を上回る売却が見込める人が増え、高く売れるうち「利益」を確定させ、買い替えの原資としたい方の意向が汲めます。

その際の自宅売却に係る注意点を以下にご案内させて頂きます

・売却査定への依頼時

一般的に不動産情報サイト等で複数社に査定をお願いしたその際、高い査定額をつけた会社にお願いする人が多いようですが、同じぐらい、販売活動後一カ月たたないうちに値下げ依頼を受ける等ということも多いようです。

実勢価格について詳しく説明を受けた上で市場予想価格と依頼価格の差がどの程度か、具体的に伝えてくれる営業マンは販売エリアに詳しく適切なアドバイスを頂けそうです。

安易に高い価格をつける会社が高く売ってくれるとは思わない方が良さそうです

・売却後の手元資金の確認

販売に対して手数料等必要経費が掛かる他、売却で得られた利益に対し税金がかかります。具体的には売却代金から取得費と譲渡費用を除いた譲渡益に譲渡税がかかります。

所有期間によって税率が変わり、売却した年の1月1日時点で5年以内なら３９．６３％、5年超なら２０．３１５％が基本となります。

加え、譲渡益が3000万円以内なら特別控除により税額は発生せず、所有期間が10年超の場合6000万円以下の部分について14.21％に軽減されます。

より高額な住宅への住み替えをした場合、買い替え先の住宅の売却時まで繰り延べ可能な制度もあります。

特に永く住まわれた方はその分年齢も重ねられ、結果住み替え先のローンの年数が短くなり、月額の負担額が上昇しかねない為、注意が必要です。

・高く売れれば買う場合も高い

買い替えを希望する地域は売る価格が上昇していれば買う価格も上昇しており、購入条件によっては厳しい選択を求められる場合も。

その為、在宅勤務を行う為郊外へ移動とか、家族が少なくなったので小さいお住まいへの移動、田舎でのんびり過ごしたい、都会で便利に過ごしたい等テーマを決めて住み替えを行わないと次のお住み替え先が決まらないことによる負担増も。

弊社では東京や埼玉、千葉神奈川での営業経験を元に住みやすさをご提案させて頂くことも可能です。

ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

空き家をどうするかお悩みの方へお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、空き家をどうするかお悩みの方へご案内させて頂きます。

【総括】

管理不全空き家に対する税の優遇措置がなくなることとなりました

譲渡した場合の優遇制度が延長され、相続土地国庫帰属法も制定されました。

早期に売却や処分を検討し、不要な負担を無くしましょう。

【概要】

空き家は2018年に全国で849万戸あるようです。この内放置された空き家は349万戸に上ります。2030年には470万戸に達する見込みで、景観や衛生面、防犯面での対策が急がれております。

2023年の改正で窓や壁が一部壊れているような「管理不全空き家」については、税優遇の対象から外されることとなり、適切な管理が求められるとともに、早期の建替えや売却を促します。

親から家屋を相続した人が譲渡所得から3000万円を控除できる制度も4年間延長されました

企業やNPOが手掛ける空き家のリノベーション（大規模改修）の費用の3分の1、取り壊した場合は費用の5分の2を補助

地方自治体や所有者が空き家の活用策を探るための調査費用も国が最大半額を負担

以上の施策で放置すると防災や衛生面で悪影響を及ぼす空き家の流通を促進しています。

不要なものは早期に処分する、というスタンスが必要になりました。

相続土地国庫帰属法の利用も併せ検討してみましょう

 相続土地国庫帰属法については以前のブログ記事で紹介しております。合わせてご確認ください

タワーマンション節税についてお調べの方にお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、タワーマンション節税についてご検討の方に2024年1月から施工される法改正についてご案内させて頂きます。

【総括】

タワーマンションの相続による節税効果は2024年1月の法改正より和らぎますが、現預金での相続に比べれば節税効果が高く、引続き相続対策として検討され続けそうです。

【概要】

タワーマンションの節税について最高裁で判決が出たことを受け、2024年1月よりタワーマンションの相続税評価額を見直すこととなりました

具体的には「実勢価格の6割」以上に引き上げる事となります。現在が4割程度であり、過度な節税に歯止めをかけ、不公正を是正することが目的です

これにより評価額が実勢価格の平均6割となった戸建とそろえられることとなりました

同時に相続により譲り受けた不動産の売却に係る譲渡所得の3000万円の控除が2023年度末で終わる予定であったものが4年延長されました。

今回の改正があったとしても、本来の目的である節税の効果は現預金での相続より高く、その点でタワーマンション節税はこれからも富裕層の節税対策としては検討され続けるでしょう

ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

遺言書作成時の注意点についてお調べの方にお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、遺言の手続きの一つである遺言書の作成時の注意点ついてご案内させて頂きます。

【総括】

遺言書は3つの方法を検討し、最適な方法を。

遺留分や寄与分、特別受益を配慮しないともめ事の原因となりやすく、十分配慮しましょう

【概要】

家族関係が複雑な人や、不動産など簡単に分けられない財産が多い人は遺言書を作った方がいいと言われております

作成の注意点

①    遺留分に配慮

最低限の取り分を保障するもので法定相続分の2分の1

遺留分を請求された場合現金で支払う必要があるため注意

②    自筆証書遺言の注意点

自己流になりがちの為、内容や形式に問題が生じ無効になるリスクがある

家庭裁判所で裁判官が立ち会う「検認」手続き前の開封は無効

全ての財産等を記載していない可能性を避けるため「記載のない財産は全て○○が相続する」などと書いたほうが面倒を少なくできる

③    公正証書遺言について

公証人が作成するため形式的な不備は避けられる

手数料を要する（5000万円超から1億円以下は34,000円）。財産の額によって変化

④    自筆証書遺言書保管制度を利用

必要書類を備え1通3,900円を支払い、法務局で保管してもらう制度。遺言書保管官が外形的にチェックしてくれるため不備は避けられ、裁判所の検認も不要になる

⑤    寄与分について配慮

寄与分とは被相続人の財産の維持や増加に貢献したり、介護を引き受けた相続人が他の相続人より多く分けてもらえる制度

寄与分に配慮しない遺言書はもめ事の原因となりやすく配慮が必要

⑥    特別受益について配慮

特別受益とは生前に受けた贈与などの利益のこと。利益を受けていない人から不満が高くもめ事の原因となりやすい為、配慮が必要

以上を踏まえ適切な方法を検討し、安心できる相続を目指しましょう。

ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

住み替えローンをご検討の50代の方へお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、住み替えローンをご検討の50代の方へお役立ち情報を案内させて頂きます。

【総括】

・50代の住宅ローンは長く借りて毎月の返済額を抑える方法がより良い選択となるようです。

・金融機関も繰り上げ返済時、期間短縮だけの金融機関ではなく、毎月の返済額を圧縮できる金融機関を選択する方が将来に備え貯蓄が増やせるでしょう

・自身の病気や子供の学費、結婚や出産の他、親御様の入院等急な出費に備えリタイアする前により多く貯蓄することが可能な返済方法を選択し、無理な繰り上げ返済を避けましょう

【概要】

子供の独立や家族構成の変化を機に、買い物や通院がしやすい場所や断熱性・バリアフリー性能の高い住居への住み替えニーズが高まっており50代で住宅ローンを組む人が増えている様です。

昨今の住宅価格の上昇で住宅ローンの残債が完済しやすくなったことが要因の一つとして挙げられております

近い将来の退職等をにらみ、短期間での返済を検討されている方が多いと思いますが、40代の後半からは長く借りて毎月の返済額を抑えることを優先するのがリスクの少ない返済方法だと思われます

理由として

収入のあるうちは住宅ローン減税が利用できる

死亡や重度障害の場合、加入する団体信用生命保険でローン残高がゼロになる

返済中は繰り上げ返済によっていつでも返済期間や返済金額の圧縮が可能

逆に

期間延長は難しく金融機関の再審査が必要となります

特に50代以降は病気等による思わぬ出費に備えリタイアするまでに貯蓄することを優先した方がリスクを減らす効果が高いと思われます

マンション購入時の注意点についてお調べの方へお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、マンション購入時の注意点である修繕工事の決議要件緩和についてご案内させて頂きます。

【総括】

・分譲マンションの修繕工事は資産価値や景観の維持に大切ですが、計画通り行いやすくするための決議の要件の緩和が検討されています

・2021年末時点における築30年以上のマンションが249万戸、20年後には588万戸と2.4倍になる予想。迅速な決定が他のマンションに比べ資産価値の減少を抑える事となりそうです

【概要】

現在マンションの修繕などの決議の際の要件を出席者の過半数の賛成で出来るようにする案が審議されており2024年通常国会への提出を目指しております

管理において、修繕などの決議を「出席者過半数」に変更

大規模改修に必要な要件を出席者の4分の3で決めたり、多数決の割合を引き下げることを案としている

再生において、建て替えを決める際の要件を緩和。所在不明者を母数から除外し、多数決割合を5分の４から緩和する案としている。

住宅ローンの金利についてお調べの方へお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、不動産購入時の検討事項である住宅ローンの金利について動向などご案内させて頂きます。

【総括】

・銀行が住宅ローンを貸し出す際に、環境に配慮した住宅に対して優遇措置を講じる銀行が増えてきました

・同じ価格でも購入する住宅の性能によって金利優遇が異なるケースがあるためより良い性能の住宅購入の可否を検討してみると良いでしょう

【概要】

銀行が環境に配慮した住宅向けの優遇施策を拡充している様です。

りそな銀行では2023年4月よりZEH（ゼロ・エネルギー・ハウス）だけでなく、低炭素住宅や国産木材を一定以上利用した住宅も優遇金利の対象に

千葉銀行では環境に配慮した住宅が建てられる予定の分譲地に対し金利優遇

広島銀行では太陽光発電を設置した顧客を対象に融資審査を緩和

2025年度に政府がすべての建物に断熱性能などの省エネ基準を満たすことを義務付ける予定

2025年までに建築や購入を検討している方は購入する建物がどういった基準をクリアしているのか確認してみてはいかがでしょうか

相続の手続きの期限についてお調べの方にお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、相続の手続きの期限について知っておくべき3点を法改正を交えご案内させて頂きます。

【総括】

相続税の申告と納付期限は10か月、守らないと延滞税や加算税を支払うことに

相続登記を3年以内にしない場合10万円以下の過料を支払うことに。話し合いがまとまらない場合は相続人申告登記を対象者全員が行うこと

10年以内に遺産分割協議を終える事、10年を経過すると法定相続で処理されるため、遺留分を主張なさる方、特別受益や寄与分を考慮して欲しい方は10年以内に話をまとめなければならなくなりました

【概要】

相続の手続きについて覚えておかないと失敗する大切な期限が3つございます

まず、「10か月」で到来する相続税の申告と納税期限

話合いが終わらなくても延長されない為、ルールを守らないと延滞税や加算税がかかる場合も。その為、まとまらない場合、法定相続分で税を計算し、納税を済ませるといった方法も必要になる場合もございます

2つ目が24年4月から始まる「3年以内」の相続登記の期限

正当な理由なく登記をしないと10万円以下の過料の対象となります。そのため、相続人申告登記という手続きを済ませておけば話合いがまとまらず登記が出来なかった場合に対応できるようになりました。

但し、この手続きだけでは第三者に権利を主張することが出来ない為、遺産分割が成立した場合、その後3年以内に相続登記を済ませる必要が生じ、結論3年以内に話し合いをまとめるのが一番負担が少ないと言えます。

3つ目が23年4月から始まった「10年以内」に遺産分割協議を終える事。

今後は10年を過ぎると特別受益や寄与分を考慮する手続きが出来なくなり、法定相続で処理されることとなります

その為、被相続人へ貢献や寄与をしたことを主張される方は10年以内に話をまとめなければならなくなりました。

以上3つの期間を良く考慮し必要な手続きを進めましょう。

ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

マンション購入時の注意点についてお調べの方にお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、マンション購入時の注意点として検討すべき老朽マンションの修繕費の見通しについてご案内させて頂きます。

【総括】

・昨今の電気ガス水道等ライフラインの上昇により赤字転化する管理組合が増加し、管理費が上昇傾向にあるようです

・昨今の工事費などの上昇により修繕計画を見直さざるを得ない管理組合が増加。毎月の金額の増額や一時金の徴収を実施せざるを得ない状況になっている様です

・マンション購入後、予測できない事態により管理費や修繕積立金が増額されることも視野に、無理のない資金計画を立てて購入を検討しましょう。

【概要】

マンションは築年数が経過するにつれて建物や共有部分が劣化するため、定期的な修繕を必要とします。

昨今の工事費の上昇や電気・ガス・水道等ライフラインの値上げに伴い、管理費・修繕積立金の見通しが厳しくなる管理組合が増加。管理費の増額や修繕積立金の増額・工事費の一時金徴収の可能性が増加している様です。

管理費や積立金の増額には管理組合総会での合意が必要となり、難航するケースも少なくないようです

2023年4月より築20年以上経過したマンションに付、自治体から「管理計画認定制度」で認定を受けた外壁塗装や防水工事といった「長寿命化」工事を行ったマンションの固定資産税を減額する特例が導入されました。これによる節税効果は世帯当たり年数万円程度と予想され、多くの場合不足額を賄いきれないでいる様です。

その為、今後は修繕積立金の分割徴収や管理組合が直接借入を行い対処する等という事態が想定されるため、マンション購入の際にはその点についても注意が必要となりそうです。

また、継続的に修繕積立金が上昇する可能性が高いものとして住宅購入時の資金計画を立てましょう。

不動産購入時の住宅ローンの目安についてお調べの方にお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、不動産購入時の住宅ローンの目安についてご案内させて頂きます。

【総括】

・審査時にポイントとなる「返済負担率」「雇用形態や転職の連続性」「借入比率

【概要】

「返済できるかは申込者の情報」「回収できるかは物件の情報」を見ることが一般的です

重視されるポイント3点①返済負担率②職種、勤務先、雇用形態③借入比率

①    返済負担率とは

収入に占める返済額の比率で全ての借入の返済（予定含む）額を額面の収入で割ります。年単位で計算し、35％以下なら通りやすいとされていて、年収の高い人は４０％程度まで許容されることも

その際、住宅ローンの金利計算は３～４％が一般的。

②    勤続年数は1年経過すれば大きな問題は無いようです。キャリアに継続性がない転職は要注意

③    自己資金を入れることで金利優遇を受けられることも多く、頭金を入れられれば入れた方が良いことが多い為、手元資金の使い方には一考の余地があり

具体的には

代理店ではなく自社で契約条件を決定する運用へ変更

経年劣化の進み具合によっては免責金額を設定したり、保険金の上乗せ、特約の付保の停止などの対応となるようです

原因は災害時に被害が拡大しやすいこと、損害の損傷が経年劣化によるものか災害によるものか判定が難しい事、自然災害の甚大化で13年連続赤字となっていること、が挙げられます。

各社ともに24年に1割程度火災保険を増額する見通しで、さらなる諸経費の増加が見込まれます。

22年6月に関東を襲ったひょう災などで赤字から脱却できなかったようですし、台風など自然災害の被害も拡大傾向にあるようですので、今後も火災保険の見直しは続きそうです。

火災保険は最長5年契約となるため、23年中の契約が可能であれば5年間は安い保険金額が適用され安心です。

24年は住宅ローン減税も変更されより厳しい適用基準が設けられるため、23年中にお住まい探しをされても良いかもしれません