京王線・八王子の不動産情報ブログ,センチュリー21HIDAMARI HOUSE

自身の慣れないやり取りにも秋田様に素早くサポート、アドバイス等を頂き、この度無事に住居の購入ができました。
一つの物件でも多数の不動産屋が取り扱っており、良い不動産屋、担当さんに出会えるかどうかは運もあると思います。
その点は大満足でしたので星5をつけさせて頂きます。
この度はありがとうございました。

相続税対策としてマンション購入をされた方にお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、相続税対策としてマンション購入をされた方に相続税の新計算式についてご案内させて頂きます。

【総括】

｛築年数×（－0.033）｝＋｛総階数指数×0.239＋所在階×0.018｝＋｛敷地持ち分狭小度×（－1.195）｝＋3.220

＝計算の結果が1.67を超えると新ルールで評価（現在の評価額×計算の結果×0.6）

【概要】

2024年1月からマンションの相続税の計算方法が変わる見通しです

背景には市場価格と相続税の評価額との乖離が看過できないほど広がったことによるようです。

今まではマンション価格の高騰に比べ戸建価格の上昇が緩やかであったため、マンションの方が評価額と市場価格の乖離が大きくなり、マンションの約65％は評価額が市場価格の半分以下であったようです。

その為節税対策でマンションを購入する人が増え、その結果価格が高騰するといった状況になっておりました

今回のルール改正のポイントとなる指標3点

１，   築年数

２，  階数

３，  面積

築年数は老朽化する程マイナスの係数をかけることで評価が下がります

階数は総階数と所在階の高さで評価増となるため、低層階の方が影響が少ないです

面積は敷地の持ち分と自室面積のバランスを見て調整されるため、狭いマンション程影響が少ないです

傾向として築年数の古いマンションは影響を受けにくい

　　　　　　　低層階は影響を受けにくい

　　　　　　　狭い土地、狭い自室面積は影響を受けにくい

となり、それ以外のマンションでは場合によっては1.5～2倍の評価増にもなるようです

1月の運用時点で国税庁が簡単に評価額を知ることが出来る計算機の様なツールを用意する予定の為、既に購入した方、これから購入する方も計算してみることをお勧めします

ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

将来の住宅ローン返済に不安を感じている60歳以上の方へ

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、将来の住宅ローンの返済に不安を感じる60歳以上の方へお役立ち情報です。

【総括】

・住宅ローンの借り換え目的としてリバースモーゲージを利用することは、団体信用生命加入のメリット等を削ぐデメリットも持ち合わせており、安易な借り換えはリスクを増やす場合があると心得ましょう

【概要】

リバースモーゲージを住宅ローンの借り換えに使う人が増えている様です。

2023年4月から6月のリバースモーゲージ利用者の内、2割超が借り換え利用になっている様です。

背景に、まず住宅関連の負債の増加が挙げられ、50代は22年で平均1067万円、60～70代も600万前後の負債が残っている様です

また、国土交通省の調査で三大都市圏のマンションを初めて購入する者の平均年齢が39.9歳と高齢化していることも要因の様です

リバースモーゲージを利用するメリットとしては返済が金利のみとなるため、支払額を大きく減らすことが出来、表面的な負担を減らすことが挙げられます

実際は元金が返済されない為、長い将来にわたって金利負担をすることとなり、期間によってはその負担が大きく破綻リスクを内包します

その為安易な借り換えはリスクを背負う可能性があることを踏まえて検討した方が良さそうです。

住宅ローンは殆どの方が団体信用生命保険に加入されており、不測の事態（死亡・高度障害）が起きた時にはローンを完済できるメリットもあります

健康であるうちはパートタイマー等で働く機会も増えており、住宅ローンの返済を進めていくことが秘訣の様です。

ご相談頂ければよい良い提案をさせて頂けることもございます。

相続税対策として不動産をご検討の方にお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、相続税対策として不動産購入を検討している方にお役立ち情報です。

【総括】

最近増えてきた不動産小口化商品は、節税効果のある、相続トラブルを回避しやすい商品として利用できそうです

抱えているリスクと得られるメリットを比較して検討してみてはいかがでしょうか

【概要】

現金で相続をするより不動産で相続をした方が課税評価額を下げる効果が高く、相続税の節税に役立つと言われております。

しかしながら昨今の不動産価格の高騰により都心部の不動産価格が上昇し、手が届きにくい状況です。富裕層の方であれば高額のタワーマンションを購入したり、所有する土地で賃貸マンションを経営する等して節税対策を取ることが可能ですが、なかなか難しい状況の様です。

郊外の物件に手を広げれば価格を抑えることが出来るものの人口減少期にある今日にあって賃貸に回した場合の利回りの確保や、メンテナンスなどの経費、税金など諸費用に加え、資産価値下落リスクも高くなりやすく、難しい状況です。

そこで、今回は国土交通省が所轄する不動産特定共同事業法で任意組合型とされる不動産小口化商品など不動産小口化商品を簡単にご案内させて頂きます。

まず、1口100万程度からの購入が可能で、数千万円の物件を1つ購入するよりも、口数で購入することで相続時のトラブルを回避しやすくなります。

また、任意組合型はREITに比べ購入価格は高くなるものの相続税の評価額は時価より低くできるため（通常時価の60％位）、より節税対策に向いた商品と言えそうです（REITは時価が評価額）。

商品としては利回りが2～3％程度が多く、高い利回りを望む商品ではないようです。

また、運用期間の途中で換金したり、事業者が運用期間終了時に売却した場合、相対取引となり、交渉によっては元本割れの可能性もあります（節税効果との比較が大切）

賃料収入等の分配金は不動産所得となるため、管理費や水道光熱費などで損金が出た場合は、給与所得と損益通算できない。

収益物件を直接購入することよりも管理等の手間がなく、相続税の節税効果の高い小口化不動産は、相続時のトラブルも回避しやすく検討しても良いかもしれません。

以上の商品の特徴を参考に最適な方法を選択してみてはいかがでしょうか。

ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

相続対策として生命保険のおすすめの利用方法についてお調べの方にお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、相続対策として生命保険のおすすめの利用法について概要をご案内させて頂きます。

【総括】

一時払い終身保険・生前贈与機能付き保険・生命保険信託の保険商品の特徴をよく理解して最適な相続を検討してみましょう

【概要】

一般的に相続対策として生命保険を利用する方がメリットを感じられる部分に

相続税の負担を少なくする

納税資金の確保

相続人同士のトラブルを少なくする

の3点があります

【一時払い終身保険】

死亡保険金には非課税枠「法定相続人の人数×500万円」があり、その分だけ相続税の負担を減らします

また5営業日程度で現金で受け取ることが出来る為、税金や葬儀費用の支払いに充当可能

保険金は受取人固有の財産となるため、遺産分割協議の対象外となり、代償金の資金として転用可能

【生前贈与機能付き保険】

円やドル等指定した通貨で年に1度保険資産から生存給付金を支払う保険。子が受け取れば生前贈与にあたる。

通常の生前贈与より手続きが簡単で贈与契約書等の作成も不要。振り込む手間も省ける。

給付金は定期贈与に当たらないが、相続時24年以降は7年間相続財産に加算されるため注意が必要

孫など相続人以外への贈与であれば相続財産の加算対象外となる

【生命保険信託】

死亡保険金を信託銀行が管理し、相続人である子らに分割で渡す。

多額のお金を一度に受け取って使いすぎることなどを防ぎ、子に障害があったり、高齢であるなどお金の管理に不安がある家族に対する利用が多い

管理に関し手数料が必要となるため、予めその点の考慮も必要

以上の商品の特徴を参考に最適な方法を選択してみてはいかがでしょうか。

ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

遺産分割協議時の寄与分についてお調べの方にお役立ち情報です

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、遺産分割協議時に問題となる事がある寄与分についてご案内させて頂きます。

【総括】

以下の5つのポイントが遺産分割時の寄与分を考慮する際の検討事項です。
記録として保存したり、贈与の日時や額がはっきりと証明できるような書類をきちんと保管し、トラブルを避けましょう。

【概要】

相続の発生時かつ遺言書が無い時に、話し合いで分け方を決めますが、法定相続で分割できない事情があって争いが生じる事もあるようです。

被相続人の財産管理や介護、労役の提供で被相続人の財産の維持・増加に大きく貢献した相続人に対して貢献分を反映させる考えとして「寄与分」というものがございます。

寄与分計算時のポイント5点

①    家業従事

被相続人の事業に無償で従事したことに対するもの。本来受け取れた給与額で計算。

②    療養看護・介護

介護保険の介護報酬基準額が参考指標。

日当×介護日数×裁量的割合（０．５や０．７）＝寄与分

無償で一定期間継続していたことが必要で一時的な手伝いなどは認められない場合が多いので注意

③    扶養

継続して仕送りなどをしていた場合の仕送り額

④    財産管理

管理費用の支出を抑えていると認められる無償の管理行為や不動産売却などの代行で第三者に委託する場合に本来要した報酬額などを寄与分として認められることが多い

⑤    財産提供

老人ホームの費用や借金の肩代わりなどをした際の拠出額

寄与分を考慮した場合の相続財産の計算方法

相続財産総額から寄与分を除いた残額に対して法定相続で分ける点に注意

①    寄与分を受け取ることが出来る人

（財産総額－寄与分）×法定相続分＋寄与分＝相続分

②    寄与分を受け取ることが出来ない人

（財産総額－寄与分）×法定相続分＝相続分

以上のように、最後は全て証拠などに基づく再計算となりそうですので、看護や家業従事等目に見えない貢献については記録に残し、日数など説明がしやすくすること、現金などの直接的な寄与分については拠出金の日時や金額が証明できる書類の控等無くさずに保管しておくことも必要だと思われます。

以上の注意点に気をつけてトラブルを避けましょう。

ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

住宅ローンの返済シュミレーションで支払いを抑えたいとお悩みの方へ

はじめまして。京王線北野駅・ＪＲ横浜線片倉駅で営業しておりますセンチュリー21ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥです。

今回は、住宅ローンの返済シュミレーションで支払いを抑えたいとお考えの方にお役立ち情報等ご案内させて頂きます。

【総括】

・住宅ローンの借入期間が最大50年となる住宅ローン商品が出たことにより、毎月の返済額を抑えて検討頂けるようになりました。

・最適な返済シュミレーションを立て計画的に返済していきましょう。

【概要】

住宅価格の上昇を背景に返済期間を最長50年とする金融機関が地方銀行で広がりつつあり、住信SBIネット銀行も23年8月より最長50年の取扱いが始まりました。

最長50年にするメリットは毎月の返済額を大きく減らせます。例えば3500万円の借入を金利０．８％で借り入れた場合35年の場合の毎月の返済額は95,571円、50年の場合は70,794円となります。

返済額の総額は35年の場合が40,153,553円、50年の場合が42,490,491円となり約５．８％程支払総額は増加します。

その為、実際のご利用は今後収入の増加が見込みやすい30代前半位の方が多いようです。

ご利用にあたり、退職後も返済が継続することが前提になる場合が予想されるため、計画的に繰り上げ返済を行うことを念頭に検討してみましょう。

また信用金庫を中心に年収の10倍近い借入が可能な金融機関も出てまいりました。

ご相談頂ければよい良い提案をさせて頂けることもございます。

ご不明な点等ございましたらお気軽にお問い合わせくださいませ。

E　A　様
探し始めの際に何をしたらいいのか分からないまま担当の秋田さんと出会い、ひとつひとつ丁寧にご説明頂いたおかげで住まい探しの注意点に気付くことが出来、後悔の無い住まい探しが出来ました。
確定申告など分からないこともありましたが、引き渡し後も丁寧に対応頂き本当に助かりました。
紹介した息子夫婦にも安心できる住まい探しをお手伝い頂き私ともども感謝しております。
今度、住み替えを検討している友人にも紹介させて頂きたいのでその際は宜しくお願い致します。
本当に頼りになる方で安心出来ました。

M　K　様

ＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥ様のおかげで無事住み替えを行うことが出来ました。
年齢や病気のことでローンのことが心配でしたが、分からないことを一つ一つ丁寧にアドバイスを頂き、
安心してお任せ出来ました。
色々な会社と比較しておりましたが、真面目に真摯にお手伝い頂いたＨＩＤＡＭＡＲＩ　ＨＯＵＳＥさんにお任せして
良かったと思っております
ありがとうございました。

　

Y　S　様

妻が妊娠中であったため、お迎えに来て頂いたり、丁寧な案内をして頂きました。
おかげで素敵な住まいに出会うことが出来ました。
分からないところも丁寧にご説明頂き、納得のいく買い物が出来ました。
ありがとうございました